OBJECTIFS IMMOBILIERS - N°45 - Juillet 2015

«Lyon offre de solides fondamentaux à ceux qui cherchent à investir» écrit le magazine Explorimmo Neuf dans une étude publiée au mois de mai dernier. 

Celle-ci met en évidence les solides atouts sur lesquels s’appuie le marché immobilier neuf lyonnais pour séduire nombre d’acquéreurs, propriétaires occupants ou investisseurs.

Ainsi, la situation géographique privilégiée de Lyon, sa dynamique économique et la qualité de vie qu’elle offre à ses habitants semblent générer une attractivité grandissante, qui entretient et oriente favorablement la demande sur le marché de l’immobilier neuf.

Parallèlement, nous venons d’assister le 1^er janvier dernier à la naissance de la Métropole de Lyon qui, sur le territoire des 59 communes qu’elle réunit, se voit dotée des compétences précédemment exercées par le Département du Rhône. Cette réforme a pour finalité d’améliorer la lisibilité et l’efficacité de l’action publique, un des objectifs fixés étant 
« d’asseoir la place de Lyon dans les villes qui comptent », en misant sur son dynamisme économique et son cadre de vie.

À l’occasion de la réorganisation des régions administratives, Lyon devrait également devenir la capitale de la future grande région Rhône-Alpes Auvergne.

Cette évolution des institutions territoriales ne pourra que contribuer à développer l’attractivité de l’agglomération lyonnaise, accroître son rayonnement et soutenir le dynamisme de son marché immobilier.

Ainsi, ces avancées territoriales pourraient contribuer à ancrer davantage l’image de valeur sûre dont bénéficie déjà l’agglomération, indépendamment des phénomènes conjoncturels.

Notons par ailleurs que, dans le classement des grandes villes européennes les plus attractives, Lyon se hissait cette année à la 15^e place⁽¹⁾, ce qui constitue un bon score compte tenu de la qualité des compétiteurs.

L’étude réalisée par le magazine Explorimmo Neuf au mois de mai dernier établit un classement des villes les plus attractives en matière d’investissement immobilier. Avec une 2^e place, juste après Toulouse et devant Nantes, Lyon et sa voisine Villeurbanne, classée en 6^e position, confirment leur pouvoir d’attraction. Objectifs Immobiliers revient sur ces atouts qui font de l’agglomération lyonnaise un secteur qui rayonne et attire.

L’étude du magazine Explorimmo Neuf fonde son analyse sur les indicateurs essentiels du dynamisme des villes que sont la démographie et la bonne tenue de l’emploi, deux critères pour lesquels Lyon affiche de bons résultats avec une démographie positive de 5,08% sur 5 ans, soit près de 5 000 habitants de plus chaque année et une
progression de l’emploi de l’ordre de 1% sur la même période.

Ces derniers, qui illustrent et expliquent le pouvoir d’attractivité de Lyon reposent sur des bases solides :   

Une situation géographique stratégique :

Carrefour de communication entre l’Europe du Nord et l’Europe du Sud, remarquablement desservie par les réseaux routiers, ferroviaires et aériens, à quelques heures de voiture des premières stations alpines et des plages, Lyon offre une situation stratégique aux entreprises et une adresse idéale agréable à vivre pour ses habitants.

Une économie solide et diversifiée :

Bénéficiant d’un fort ancrage industriel dans des domaines traditionnels variés, Lyon a su développer des pôles d’excellence dans des secteurs d’avenir qui entretiennent son rayonnement économique, dynamisent l’emploi et contribuent à porter l’image de la ville dans le monde entier.

Un pôle d’enseignement supérieur développé :

Lyon dispose d’une offre d’enseignement supérieur variée et qualitative. De nombreuses grandes écoles et universités réputées contribuent à attirer chaque année quelque 120 000 étudiants. Une population en constante augmentation dont la progression était cette année de l’ordre de 2,6% par rapport à l’an dernier, ce qui représente un potentiel de 2 600 nouveaux candidats au logement.

Des projets d’aménagement urbains de grande ampleur :

Avec ses grands projets comme celui de la Confluence ou de la Part-Dieu 2030, Lyon poursuit son expansion et répond à une demande croissante en termes de capacité d’accueil pour les résidents mais également pour les entreprises. Notons à ce propos, qu’en matière d’immobilier de bureaux, Lyon est la métropole régionale la plus attractive de France. L’agglomération dispose d’un parc immobilier comparable à celui de métropoles européennes comme Barcelone ou Amsterdam.

Ces fondamentaux, qui sous-tendent l’attractivité de l’agglomération et de son marché immobilier bénéficient par ailleurs, comme le souligne l’étude d’Explorimmo Neuf, d’un contexte conjoncturel tout aussi favorable.

Les investisseurs privés ne s’y sont d’ailleurs pas trompés. En effet, leur nombre a fortement augmenté sur l’aire urbaine de Lyon depuis le dernier trimestre 2014. La mise en place du dispositif Pinel, autorisant plus de souplesse, a sans doute produit ses effets, de même que le changement de zonage qui place Lyon et Villeurbanne en zone A,
(voir notre encadré) et offre aux bailleurs la possibilité de fixer des loyers plus cohérents avec les prix de marché observés. Enfin, le niveau historiquement bas des taux d’intérêt, sur un marché peu spéculatif, incite lui aussi les investisseurs à profiter des effets conjugués d’une conjoncture favorable et de belles opportunités d’investissement rentables et sécurisées.

Si l’étude d’Explorimmo Neuf classe Lyon en deuxième position des villes pour investir, elle figure également en bonne position des villes agréables à vivre. À titre d’exemple, le magazine « Courrier Cadres et Dirigeants » publiait récemment une étude dont l’objectif était de mesurer l’attractivité des métropoles de l’hexagone vis-à-vis des cadres et dirigeants.

À la question « Quelle ville réunit, à votre avis, les meilleurs critères d’opportunités professionnelles et de qualité de vie ? », 22% des 500 personnes interrogées plaçaient Lyon largement en tête devant Bordeaux (11,9%), Nantes (10,07%), Toulouse (10,03%) et Paris (5,3%).

Un achat immobilier à Lyon, à titre de résidence principale ou d’investissement, peut donc compter sur de solides atouts pour être un bon placement.

Le nouveau zonage locatif favorise la rentabilité à Lyon et Villeurbanne.

Le nouveau dispositif Pinel, qui autorise d’intéressantes défiscalisations, implique un plafonnement des loyers en fonction de la situation géographique du bien immobilier concerné.

Pour tenir compte de la réalité du marché, les pouvoirs publics ont récemment fait évoluer ce zonage.

Lyon et Villeurbanne, villes bénéficiant d’une forte demande locative, sont ainsi passées de la zone B1 à la zone A et les loyers autorisés en loi Pinel de 10,06 € à 11,90 € le m² utile, permettant une amélioration très nette des rentabilités.

Sujets à une baisse durable depuis de nombreux mois, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont atteint en mai dernier des niveaux planchers autour de 2%. Depuis, la remontée des taux d’emprunt d’État, passés de 0,50% l’an à 0,86% d’avril à fin mai dernier, pour atteindre 1,30% fin juin, semble avoir mis fin à cette tendance baissière. En effet, les taux des prêts immobiliers sont corrélés aux taux d’emprunt d’État qui conditionnent leur évolution.

Si l’on constate une inversion de la tendance d’évolution des taux, ceux-ci restent à des niveaux historiquement bas, entre 2 et 2,20%, sur 15 ans, selon les dossiers.

Le contexte reste donc très favorable pour de nombreux candidats à l’acquisition, dont les demandes de prêts se multiplient. Face à l’engorgement des services d’émission des offres de prêts, il est conseillé de ne pas attendre pour déposer son dossier.

Les objectifs acoustiques réglementaires sont définis par un arrêté du 30 juin 1999 et restent inchangés. Ces objectifs définissent des niveaux d’affaiblissement acoustique à respecter entre les habitations et l’extérieur et entre les logements. Pour les bâtiments livrés récemment est intervenue la nouvelle attestation de prise en compte de la réglementation acoustique applicable aux immeubles dont le permis de construire a été demandé à partir du 1^er janvier 2013.

Le Maître d’Ouvrage d’une opération de construction de logements neufs a depuis, l’obligation de fournir à l’autorité ayant délivré le permis de construire un document attestant de la prise en compte de la réglementation acoustique. Cette attestation doit être jointe à la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). L’attestation est basée sur un autocontrôle de la qualité acoustique des bâtiments. Cette démarche comporte les éléments suivants :

• Un constat en phase étude permettant d’identifier les points de vigilance du projet.

Ces points sensibles concernent l’isolement des façades, l’isolement aux bruits aériens intérieurs, le traitement acoustique des circulations communes, l’isolement aux bruits d’impacts et l’isolement aux bruits d’équipements. Les solutions pour respecter les objectifs de la réglementation sont décrites. À titre d’exemple, pour les bruits d’impacts qui représentent le bruit des pas, une attention particulière est portée sur la nature et le mode de pose prévus pour la sous-couche acoustique des carrelages.

• Des constats en phase travaux pour vérifier la prise en compte des points de vigilance identifiés en phase étude.

• Des mesures a posteriori pour vérifier le respect des objectifs réglementaires. Ces essais sont réalisés suivant un échantillonnage déterminé en fonction des points de vigilance identifiés en phase étude.

• L’attestation acoustique qui fait la synthèse des constats et des mesures. Celle-ci est établie par un professionnel désigné par le Maître d’Ouvrage et ayant justifié au préalable de ses compétences en acoustique.

Cette démarche issue de la loi GRENELLE 2 constitue une nouvelle obligation pour le Maître d’Ouvrage. L’attestation acoustique est destinée à veiller à la qualité acoustique des bâtiments d’habitation neufs.

En application des dispositions prises par le Gouvernement dans le cadre du plan de relance de la construction dévoilé le 25 juin dernier, l’article 8 de la loi de finances 2015 instaure un principe d’exonération partielle temporaire des droits de mutation sur les donations. Il concerne les donations en pleine propriété de biens immobiliers neufs et de terrains à bâtir. Cette disposition, encore peu connue au regard des opportunités qu’elle offre, porte sur des montants non négligeables qui varient selon la nature des liens entre donateur et donataire :

• 100 000 € pour une donation consentie aux ascendants ou descendants en ligne directe, ou entre conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS)

• 45 000 € pour une donation au profit d’un frère ou d’une sœur

• 35 000 € pour une donation au profit d’une autre personne

L’ensemble des donations exonérées ne peut excéder 100 000 € par donateur. Ainsi, dans un même foyer fiscal, chacun des conjoints peut faire une donation de 100 000 €. Précisons qu’un donateur peut cumuler jusqu’à 100 000 € au titre d’une donation de biens immobiliers neufs et 100 000 € au titre d’une donation de terrains à bâtir.

Cette nouvelle mesure est soumise au respect des conditions suivantes :

• pour les biens immobiliers : elle doit porter sur un logement neuf, achevé, qui n’a jamais été habité ou loué, intervenir dans les
3 ans qui suivent l’obtention du permis de construire, pour un
permis ayant été obtenu entre le 1^er septembre 2014 et le
31 décembre 2016

• pour les terrains à bâtir : elle est subordonnée à la réalisation, par le donataire, dans un délai de 4 ans de locaux neufs destinés à l’habitation. La donation doit intervenir entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2015

On peut regretter le manque de simplicité de la procédure qui nécessite que le donateur ait acheté le bien avant d’en faire don au donataire.  Toutefois, ce coup de pouce fiscal est très intéressant. Il peut permettre, par exemple, à des parents ou grands-parents d’aider leurs enfants ou petits-enfants à devenir propriétaires tout en optimisant la transmission d’une partie de leur patrimoine.

Gigot bitume aux palladines à Mornant

Un traditionnel gigot bitume a réuni l’ensemble des entreprises qui participent à la construction de la résidence Les Palladines à Mornant.

Pot des copropriétaires du Quiétis à Chaponost

Un pot convivial a été organisé en l’honneur des copropriétaires. Réunis au Clos de Chaponost,
ils ont pu profiter de ce moment privilégié pour se rencontrer dans une ambiance chaleureuse,
en présence d’une délégation de la municipalité.

Les terrasses du verger à Brignais

Entre la vallée du Rhône et les Monts du Lyonnais, Brignais séduit par ses allures de « ville village ». À seulement 15 kilomètres de la porte Sud de Lyon, facilement accessible par l’A450 et le tram train qui rejoint la gare de Lyon Saint-Paul en 25 minutes, cette commune qui compte environ 12 000 habitants et près de 6 000 emplois allie la dynamique d’une ville moderne au charme d’un village d’antan dont l’âme anime les rues du centre-bourg.

C’est non loin de celui-ci, dans le prolongement de son tissu commerçant et à proximité des écoles et services, que les Terrasses du Verger seront réalisées.

Accessible par une rue de desserte locale, la résidence s’insère dans l’ambiance paisible d’un quartier résidentiel jalonné de villas. Cette copropriété se présente sous la forme de petits immeubles de deux étages seulement, implantés dans un domaine clos et sécurisé laissant une belle place aux espaces verts.

Érigée sur le site d’un ancien verger, cette réalisation dévoile une architecture contemporaine qui privilégie l’ouverture. Loggias, vastes terrasses et grands balcons prolongent des pièces de vie aux surfaces généreuses pour profiter de l’ambiance apaisante d’un « jardin dans la ville ». Du 2 au 4 pièces, tous les appartements bénéficient de prestations soignées pour offrir un cadre confortable et chaleureux. En forme de clin d’œil à l’usage passé du site, chaque jardin privatif sera planté d’un arbre fruitier.

Prochainement à Villeurbanne, à deux pas du Tramway Reconnaissance

Idéalement située dans la paisible rue Arago, à moins de 5 minutes à pied de la place de la Reconnaissance et de sa station de tramway, cette nouvelle réalisation UTEI se place au cœur d’un quartier résidentiel prisé et connecté, en lisière de Montchat.

Prisé d’une part, pour sa qualité de vie proche des secteurs animés de la place de la Reconnaissance et de la place Ronde, mais aussi du parc Bazin et des infrastructures scolaires renommées du quartier.

Prisé d’autre part, pour sa facilité d’accès qui ouvre les portes de toute l’agglomération. En effet, cette adresse bénéficie d’ores et déjà de la proximité immédiate du tramway T3 et de sa liaison directe avec la Part-Dieu ou avec le nouveau bassin d’emploi du Carré de Soie, d’où Rhônexpress vous conduit jusqu’à l’aéroport Saint-Exupéry. Elle profitera également de l’aménagement en site propre du trolleybus C3 reliant Laurent Bonnevay à la Presqu’île de Lyon.

Cet emplacement de choix accueillera prochainement une résidence contemporaine aux lignes architecturales élégantes et soignées. Du studio au 5 pièces, les appartements ont fait l’objet d’une conception minutieuse et bénéficient pour la plupart d’une double exposition. Loggias, vastes terrasses et jardins privatifs prolongent les espaces de vie lumineux et confortables… Pour habiter ou investir, cette résidence offre de nombreux atouts qui sauront vous séduire !

Pour profiter du meilleur choix et des offres de lancement, contactez dès à présent le service commercial au 04 78 95 99 99 ou à l’adresse contact@utei.fr.

En vue de répondre aux attentes de nos clients qui souhaitent connaître nos projets futurs, nous vous informons des programmes qui sont ac­tuel­lement en cours d’étude.

• LYON 3 – MONTCHAT
  RUE SAINT-ISIDORE

• LYON 4 – CROIX-ROUSSE
  RUE ARTAUD

• LYON 6
  RUE BELLECOMBE

• TASSIN-LA-DEMI-LUNE
  (proche horloge)

• RILLIEUX-VILLAGE

• FRANCHEVILLE-LE-HAUT