Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un nouveau dispositif permettant l’achat d’un bien à prix réduit. Celui-ci s’adresse aux ménages ayant des revenus modestes ayant un projet immobilier dans des zones tendues. Porté par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), le BRS repose sur le principe de dissociation du coût du foncier et du bâti.
Le fonctionnement du Bail Réel Solidaire
Dans le cadre d’un achat en BRS, l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain, le promoteur immobilier construit et commercialise les logements et l’acquéreur devient donc propriétaire uniquement du bâti (c’est-à-dire du logement) au travers de la cession de « droits réels immobiliers » par l’OFS. L’acquéreur a donc la possibilité de réaliser des travaux ou de transformer le bien comme il le souhaite. Une redevance mensuelle est due par celui-ci à l’OFS tout au long du bail qui est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.
Le prix du terrain n’étant pas répercuté dans le prix de vente, le coût d’achat du logement est donc fortement réduit (en moyenne entre 20 et 40% par rapport au prix du marché selon les zones géographiques). La revente est possible à tout moment mais toujours sous la forme d’un Bail Réel Solidaire (BRS). Le prix de vente devra se limiter au prix d’achat actualisé par l’application d’un indice défini par l’OFS.
Qu’est ce qu’un OFS (Organisme Foncier Solidaire)?
Les Organismes Foncier Solidaires (OFS) ont été crées en 2017 dans le cadre de la mise en œuvre de l’acquisition en Bail Réel Solidaire (BRS), nouveau modèle d’accession à la propriété. Ils ont pour rôle de se porter acquéreur de la part de foncier portant l’opération réalisée en BRS, de façon à limiter au maximum ce coût pour l’acquéreur, lui offrant ainsi la possibilité de n’acquérir que le bâti (à un prix d’achat réduit puisque la valeur foncière en est ôtée) tout en payant une faible redevance pour l’occupation du terrain. L’OFS est garant de définition et de l’application de critères de sélection des acquéreurs souhaitant bénéficier de ce dispositif. L’objectif est d’enrayer les effets de la hausse des prix de l’immobilier et de favoriser la mixité des profils des acquéreurs.
Les OFS sont des organismes à but non lucratif tels que des associations, fondations, établissements public foncier local, groupements d’intérêt public, etc. L’organisme à l’origine de la création de l’OFS peut être très varié comme un bailleur social ou une collectivité territoriale. C’est le préfet de région qui délivre l’agrément OFS (valable sans limite de temps) et qui est garant du contrôle de l’activité des OFS. La compétence des OFS est par défaut régionale mais l’agrément peut prévoir un champ d’intervention plus spécifique en fonction des besoins. En cas de cessation d’activité, l’OFS doit transmettre à un autre Organisme Foncier Solidaire les BRS et réserves financières affectées à cette activité, ceci pour assurer la pérennité des BRS accordés.
Les opérations de BRS sont souvent associées à des programmes immobiliers neufs, mais l’OFS est également autorisé à réaliser des travaux des rénovations ou de réhabilitation de bâtiments en vue de produire des logements en Bail Réel Solidaire.
Les avantages du BRS
La constitution d’un capital pour une mensualité réduite
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif facilitant l’accès à la propriété aux ménages modestes et offrant ainsi la possibilité de se constituer un patrimoine avec une contrepartie financière limitée.
Un « loyer » faible du terrain à l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers)
Dans le cadre de l’établissement d’un Bail Réel Solidaire (BRS), l’acquéreur devient propriétaire de droits réels immobiliers et doit payer une redevance à l’Organisme Foncier Solidaire compétent. Le montant de cette redevance est encadré et volontairement faible.
Une garantie de rachat du logement par l’OFS
Un bien acquis en BRS peut être vendu à tout moment à un nouvel acquéreur respectant les critères d’éligibilité fixés par l’OFS, notamment en termes de revenus. En cas de difficulté, l’OFS est en capacité de racheter les droits réels immobiliers. Cela offre donc une réelle sécurité aux personnes souhaitant s’engager dans ce dispositif.
Une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels
L’une des composantes permettant de limiter le coût d’acquisition d’un logement en BRS est que le bien bénéficie d’une TVA à taux réduit.
La possibilité de financer l’achat du bien avec un prêt à taux zéro
Pour les primo-accédants, le financement d’une acquisition en BRS peut être réalisé à l’aide d’un Prêt à Taux Zéro (insérer lien page dédiée), c’est-à-dire un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l’Etat. L’accès à un PTZ est soumis à certains critères d’éligibilité. Plus d’info sur le Prêt à Taux Zéro sur notre page dédiée. insérer lien page dédiée)
La possibilité d’un abattement de taxe foncière
Certaines collectivités prévoient un abattement de 30 à 100% de la taxe foncière sur les logements occupés à titre de résidence principale par un preneur à bail réel solidaire.
Les conditions d’accès au BRS
| Nb de personnes qui occupent le logement | Zone A | Zone B et C |
|---|---|---|
| 1 | 35 515€ | 26 921€ |
| 2 | 49 720€ | 35 899€ |
| 3 | 56 825€ | 41 525€ |
| 4 | 64 638€ | 46 014€ |
| 5 et + | 73 732€ | 50 489€ |
Peut-on revendre ou transmettre un logement acquis en BRS ?
Suite à la conclusion d’une acquisition en BRS, le bien immobilier peut être revendu à tout moment. Cependant, le prix de vente doit correspondre à celui auquel vous avez acheté le logement, actualisé par l’application de l’indice choisi par l’Organisme Foncier Solidaire qui reste propriétaire du terrain. Le futur acquéreur bénéficiera également d’un Bail Réel Solidaire, il devra donc répondre aux critères de sélection définis pour accéder à ce dispositif. En cas de difficulté pour trouver un acquéreur, l’OFS est en capacité de racheter le logement.
La transmission d’un bien immobilier acquis en BRS est possible mais sous certaines conditions. Dans le cas d’un décès, le conjoint survivant peut continuer à occuper le logement sans condition d’éligibilité. Pour une transmission à un autre ayant droit, ce dernier doit satisfaire les critères d’attribution au BRS définis par l’Organisme Foncier Solidaire. Si ce n’est pas le cas, l’ayant droit a un an pour vendre le logement à un ménage éligible au dispositif. Au terme de ce délai, si le bien n’a pas été cédé, l’OFS indemnisera l’ayant droit de la valeur des droits réels dans les conditions prévues par le bail.
Que ce soit dans le cas d’une revente ou d’une transmission, le nouveau propriétaire des droits réels immobiliers bénéficie d’un nouveau bail établi pour une durée identique à celle prévue dans le bail initial (entre 18 et 99 ans).
Plus d’informations sur le site d’Action Logement (https://www.actionlogement.fr/guides/acheter-un-bien-immobilier/comprendre-bail-reel-solidaire)