La VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou « vente sur plans » est un contrat permettant d’acquérir un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Il engage les deux parties (le promoteur et le client réservataire) à des obligations réciproques.
Qu’est-ce que la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ?
Lors d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), le promoteur vendeur s’engage à livrer le bien immobilier dès que les travaux de construction sont achevés. En tant que maître d’ouvrage, il sélectionne et pilote les différents intervenants participant à la conception et la réalisation du projet immobilier (architectes, bureaux d’études, entrepreneurs).
Le réservataire devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente (acte authentique signé devant un notaire), puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction et du règlement des appels de fonds qui lui sont demandés en fonction de l’avancée des travaux. Le contrat de VEFA peut être précédé par la signature d’un contrat de réservation (non notarié) accompagné du versement d’un dépôt de garantie.
L’acte authentique de Vente En l’Etat Futur d’Achèvement doit préciser les éléments suivants :
- Descriptif détaillé du logement (surface, équipements, annexes)
- Prix, moyens de paiement ainsi que les règles de révision éventuelle
- Délai de livraison
- Justificatif de Garantie Financière d’Achèvement des Travaux (GFA) ou de Garantie Financière de Remboursement (GFR – garantie faite par un établissement financier de rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire d’une vente pour défaut d’achèvement)
Les documents suivants doivent également être annexés au contrat de vente :
- Règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété
- Plan côté et notice indiquant les éléments d’équipement propres au logement
- Indications portant sur la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble
- Conditions d’exercice du droit de réflexion
- Éventuelle pénalité de retard dans les paiements ne pouvant pas excéder 1 % par mois
- Éventuelles clauses résolutoires : Clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l’une des parties (exemple : non-paiement du loyer) et suspensives
Quel financement pour une acquisition en VEFA ?
Lors de la réservation d’un bien dans un programme immobilier neuf, un échéancier de paiement est établi. Il permet à l’acquéreur de réaliser un paiement progressif au travers d’un dépôt de garantie à la réservation puis des appels de fonds sont effectués au fur et à mesure de l’avancement effectif des travaux, en général :
- ouverture du chantier (permettant la signature de l’acte authentique devant un notaire),
- achèvement des fondations,
- mise hors d’eau (achèvement du gros-œuvre : murs extérieurs, toitures, terrasses)
- achèvement des travaux
Le solde est à régler lors de la remise des clés à la livraison du bien.
Quels sont les avantages à investir dans le neuf ?
Acquérir un appartement neuf au travers est l’opportunité de bénéficier de nombreux avantages et notamment diverses garanties spécifiques à ce type d’acquisition qui vous protègent en cas de dysfonctionnement ou de malfaçons : Garantie Financière d’Achèvement, Garantie de Parfait Achèvement, Garantie Biennale et Garantie Décennale. Autre avantage : vous bénéficiez également de frais de notaire réduits. Ils s’élèvent en moyenne à 2 ou 3 % du prix de vente contre 7 à 8 % dans l’immobilier ancien.
Par ailleurs, les appartements neufs répondent aux dernières normes environnementales ce qui vous assure de bénéficier d’espaces confortables, bien isolés et économes en énergie. C’est aussi l’assurance d’acquérir un bien ne nécessitant pas de travaux de rénovation à contrario d’un achat dans l’immobilier ancien.
Enfin, que vous ayez le projet d’habiter dans le bien ou de le proposer à la location, des aides au financement peuvent être disponibles et différents dispositifs fiscaux pourraient être utilisés pour réduire le montant de vos impôts par exemple.
Découvrez tous les avantages d’une acquisition dans l’immobilier neuf sur notre page dédiée « Les avantages du neuf ».
L’acheteur en VEFA a-t-il possibilité de se rétracter ?
La réception par l’acquéreur du contrat de réservation signé (remise en main propre ou voie postale) déclenche un délai légal de réflexion de 10 jours calendaires durant lequel l’acheteur est en droit de revenir sur sa décision d’achat sans fournir de justification. Le dépôt de garanti lui ai alors rendu dans son intégralité.
Lors de la signature de l’acte authentique, des conditions suspensives sont précisées comme l’obtention d’un prêt bancaire permettant le financement intégral de l’opération. Si le ou les emprunts sont refusés par la banque, le contrat devient alors caduc.
Si le logement n’est pas achevé, quelle protection pour l’acquéreur ?
Lors de l’acquisition d’un bien en VEFA dans un programme immobilier neuf , le promoteur a l’obligation légale de fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas de résolution de la vente pour inachèvement des travaux.
La Garantie Financière d’Achèvement ( GFA) est fourni par un établissement financière qui s’engage à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du vendeur. La Garantie de Remboursement est également donnée par un organisme financier qui s’engage solidairement avec le promoteur à rembourser le prix de vente versé par l’acquéreur si la vente fait l’objet d’une résolution amiable ou judiciaire pour défaut d’achèvement.