Qu’est-ce que l’investissement en démembrement de propriété ?
La vente d’un bien immobilier neuf en démembrement de propriété consiste à vendre séparément la propriété d’un bien (la nue-propriété) du droit de l’utiliser ou d’en percevoir des revenus (l’usufruit). C’est donc un dispositif différent d’une acquisition en pleine propriété.
Lors d’un investissement en démembrement , vous faites l’acquisition de la nue-propriété. Généralement, un bailleur social acquiert quant à lui l’usufruit pour une durée minimale de 15 ans. Le bien est financé et loué selon le dispositif PLS (Prêt Locatif Social) selon certaines conditions.
Cette destination sociale du bien pendant une période minimale de 15 ans vous permet de bénéficier de deux avantages non négligeables :
- Il est soumis à une TVA de 10% au lieu de 20% pour les logements libres,
- Il bénéficie d’une exonération de la taxe foncière pendant la durée d’usufruit.
Les avantages d’un achat immobilier en démembrement
L’opportunité d’investir à moindre coût
Investir en démembrement permet d’acquérir un bien à des tarifs décotés (de l’ordre de 35% par rapport au prix de marché libre en pleine propriété).
Durant toute la période prévue au contrat (15 ans minimum), le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu issu du bien et ne règle aucune charge sur le bien. Il récupère la pleine propriété de l’appartement au terme de la période d’usufruit, sans surcoût, et est libre d’en disposer à sa convenance.
Durant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui a la charge de l’entretien du bien et doit donc supporter :
- l’ensemble des réparations locatives, ainsi que les charges habituelles de copropriété, y compris les charges éventuelles de grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil, notamment “ les grosses réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ”. À cet égard, l’usufruitier sera en outre tenu de respecter les obligations relatives à l’entretien, les réparations courantes et à la maintenance préventive des parties privatives des biens.
- l’ensemble des quotes-parts de charges communes, tant générales que spéciales, affectées aux biens, comprenant notamment la rémunération du syndic de copropriété, les impôts et frais d’assurance de l’ensemble immobilier, le coût des dépenses d’entretien et de conservation de l’ensemble immobilier, le coût des travaux de toute nature (y compris les grosses réparations) décidés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date d’extinction de l’usufruit quand bien même leur paiement ne deviendrait exigible qu’après la date d’extinction de l’usufruit.
- l’ensemble des impôts locaux, c’est-à-dire tous les impôts et taxes liés à la pleine propriété et à l’occupation des biens, notamment la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- l’ensemble des aléas locatifs (recherche de locataire, gestion, paiement des frais d’agence s’il y a lieu etc). Le bail de location ne pourra se prolonger au-delà de la date d’extinction de l’usufruit.
Générer un déficit foncier pour baisser vos impôts
Dans le cas d’un investissement en démembrement par le biais d’un emprunt bancaire, les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits des autres revenus fonciers que le nu-propriétaire pourrait percevoir. Ce dernier ne percevant aucun loyer durant la période de démembrement, cela lui permet de créer un déficit foncier et donc de diminuer son revenu imposable. Cela est possible sous certaines conditions liées notamment au statut de l’usufruitier.
Ce dispositif est proposé aux investisseurs afin de se constituer un patrimoine tout en réduisant leur imposition.
Investir en démembrement pour réduire l’assiette IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Comme tout autre actif détenu en nue-propriété, le bien acquis ne rentre pas dans l’assiette de calcul de l’IFI (imposition dans le cas d’une assiette fiscale du patrimoine immobilier supérieure à 1 300 000 euros). L’achat d’un bien en démembrement de propriété est donc une opportunité intéressante pour les personnes détenant un patrimoine immobilier conséquent.
Opportunités d’investissement en démembrement de propriété
Les biens proposés étant plutôt rares, réaliser un investissement en démembrement peut s’avérer compliqué. Spécialiste de l’immobilier résidentiel neuf, UTEI propose régulièrement des appartements via ce dispositif. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.
Dans le cas d’un financement avec un emprunt bancaire, le nu-propriétaire doit anticiper sa capacité à rembourser son prêt puisque le bien en démembrement ne génère aucun revenu (a contrario d’un investissement en pleine propriété qui serait mis en location et dont le loyer pourrait couvrir, au moins partiellement, la mensualité liée à l’emprunt bancaire).
Comment réaliser un achat en démembrement de propriété ?
Si vous n’attendez pas de revenus immédiats, investir en démembrement de propriété peut s’avérer un dispositif intéressant en fonction de vos objectifs d’investissement. Ce dispositif vous permet d’augmenter votre patrimoine sans supporter les charges de gestion et peut être l’occasion de préparer sereinement votre retraite avec la génération de revenus via la mise en location du bien au terme de la période de démembrement. Le nu-propriétaire peut également décider de faire du bien sa résidence principale lorsqu’il en devient pleinement propriétaire.
Pour effectuer le choix de la résidence dans laquelle réaliser votre investissement, différents critères sont à prendre en compte comme l’adresse (le secteur vous convient-il ?), son environnement (les commerces et transports se trouvent-ils à proximité ?) ou encore la taille de la copropriété.
Acheter un bien immobilier neuf offre de nombreux avantages dont la possibilité de le personnaliser dans la limite des contraintes techniques du projet. Une fois l’étude du plan de votre appartement réalisé, un contrat de réservation puis un acte authentique est signé (devant un notaire) comme lors d’une vente classique.
Quels sont les frais liés à un investissement en démembrement ?
Les frais de notaire lors d’un achat en démembrement de propriété s’établissent sur le même barème que pour une vente classique. Ils sont considérablement réduits dans l’immobilier neuf : de l’ordre de 2% au lieu de 7 à 8% en immobilier ancien.
Vous souhaitez des informations complémentaires sur l’investissement en démembrement de propriété ? Contactez nos chargés de clientèle et étudions ensemble votre projet immobilier !
