OBJECTIFS IMMOBILIERS - N°48 - Décembre 2016

Les derniers chiffres publiés par la Fédération des Promoteurs Immobiliers font état, au plan national, d’une progression de 25% des ventes de logements neufs au troisième trimestre 2016 par rapport à l’an passé. Pendant ce temps l’aire urbaine de Lyon se contentait d’une progression raisonnable de 6 %. Faut-il être déçu ? En matière de progression le point d’où l’on part est essentiel. Or précisément l’aire urbaine de Lyon est un marché dynamique où la reprise avait été sensible dès l’an dernier. Lyon vient d’ailleurs d’être classée parmi les dix villes européennes les plus attractives pour les investisseurs immobiliers par PWC, l’un des 4 majors internationaux de l’audit et du conseil. Voilà qui illustre la nécessité de toujours relativiser et mettre en perspective les
faits et les chiffres. Alors, comment se présente 2017 ? Année d’attentisme lié aux incertitudes électorales ? C’est, là aussi, le moment de relativiser car l’annonce faite du maintien du prêt à taux 0 % pour les accédants, du dispositif Pinel pour les investisseurs(1) ainsi que l’amélioration constatée du moral des ménages dans un contexte de taux historiquement bas devraient permettre de prolonger l’actuel bon niveau d’activité. Une seule inquiétude demeure : les mises en vente n’ont augmenté que de 4,5 % au
troisième trimestre 2016, faisant craindre une raréfaction de l’offre liée à celle du foncier, aux complexités administratives et aux recours abusifs contre les permis de construire. Sur ce dernier point, un espoir d’amélioration se dessine grâce aux nouvelles mesures destinées à décourager ceux qui déclenchent ces recours. Pour prolonger ce thème de la mise en perspective, il nous a semblé intéressant d’analyser l’étude comparative qui vient d’être publiée par le Crédit Foncier sur l’immobilier résidentiel dans 8 pays d’Europe . Ses conclusions sont parfois surprenantes…

Le Crédit Foncier a publié une étude comparative sur les marchés immobiliers résidentiels de 8 pays européens : Allemagne, Espagne, France, Italie, Pays-Bas, Pologne, Portugal, Royaume-Uni. Ces pays sont observés sur une durée de presque dix ans entre 2006 et 2015, sur la base des statistiques Eurostat.

À l’heure où l’Hexagone a tendance à se concentrer sur ses débats internes, il nous a semblé utile de prendre un peu de hauteur en analysant cette étude, d’autant plus intéressante qu’elle bat en brèche de nombreuses idées reçues.

Trop… mais pas si cher logement

La première idée remise en perspective par l’étude est celle de prix élevés et en forte augmentation dans l’immobilier en France, comme en témoigne le graphique ci-dessus. En effet si l’on prend comme critère le poids du logement dans le revenu des ménages, la France se situe à un niveau raisonnable dans le concert européen.

Une hausse des prix à relativiser

L’observation des prix dans les différents pays européens est marquée par de très fortes disparités. Sur la période étudiée, la France a connu une augmentation raisonnable de ses prix. Plusieurs observations doivent toutefois nuancer ce résultat :
• Tout d’abord cette moyenne globale est le résultat de variations à la hausse mais aussi à la baisse qui ont permis de « lisser » l’évolution des prix sur le long terme.

• Ensuite, cette moyenne tient compte de fortes disparités régionales, les zones dites tendues connaissant des augmentations de prix parfois bien supérieures, en raison notamment d’une raréfaction du foncier disponible.
• Cette progression est donc en partie liée à l’augmentation du coût du foncier mais aussi à celle des coûts de construction, induits par des normes de plus en plus ambitieuses.
Là aussi la France reste une bonne élève avec une progression des coûts de construction mesurée, récompensée par des résultats concrets puisque la comparaison des gains en efficacité énergétique des logements situe notre pays au niveau le plus haut de l’Union Européenne (+ 24 %).

Des conditions de crédit favorables

Pour financer leur logement, les Français sont également aidés par des conditions de crédit favorables. Les taux de crédit sont ainsi dans notre pays parmi les moins élevés d’Europe.
L’analyse de la durée des prêts accordés est également intéressante car elle montre que les Français ont tendance à emprunter sur des durées plus courtes que dans d’autres pays de l’Union Européenne.
Ce comportement laisse envisager une marge de manœuvre permettant de réduire les mensualités sous réserve que les banques puissent répondre favorablement aux demandes d’allongement des crédits… et que les Français changent leurs habitudes.

La conclusion de cette réflexion nous est opportunément suggérée par l’étude de la proportion de propriétaires dans les différents pays de l’Union. À l’échelle européenne, 7 ménages sur 10 sont propriétaires. L’Allemagne ferme la marche avec seulement 53 % de propriétaires alors que les pays du Sud comme l’Espagne avec 79 % ou l’Italie avec 73 % tiennent la tête derrière la Pologne où 85 % des habitants sont propriétaires. Ces disparités ne relèvent pas que des contextes démographiques et économiques différents, elles sont aussi le reflet des mentalités et des coutumes propres à chaque pays. Là encore, ce constat est l’occasion de mesurer à la fois la portée et les limites de cette étude car il est toujours difficile de mettre en équation habitudes, mentalités et traditions… La France, avec 65 % de propriétaires, offre une marge de progression pour l’accession car la volonté de devenir propriétaire reste ancrée dans notre inconscient collectif.

Les taux d’emprunt immobiliers viennent d’atteindre de nouveaux niveaux planchers sous l’effet conjugué d’un faible taux des OAT (emprunts d’État auxquels ils sont corrélés) et d’objectifs commerciaux très offensifs du côté des banques. Les meilleurs dossiers bénéficient actuellement de taux de l’ordre de 1,15 % sur 15 ans. Cette baisse durable des taux a permis d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier des ménages, rendant possible pour certain l’acquisition d’un bien, permettant aux autres d’acheter plus grand.
À titre d’exemple, le coût du crédit pour un même emprunt de 200 000 € sur 20 ans a diminué de 20 000 € entre octobre 2015 et aujourd’hui ! Notons toutefois que depuis les élections présidentielles américaines, le taux des OAT à 10 ans a augmenté d’environ 0,30 % pour s’établir à environ 0,80 % début décembre. Cette inversion de tendance pourrait annoncer une reprise progressive des taux d’intérêt des prêts immobiliers.

Le BIM, ou Building Information Modelling, est une technologie qui repose sur la modélisation 3D d’un bâtiment. Elle offre une représentation fidèle de celui-ci et permet d’en détailler les différentes étapes de construction.
Aujourd’hui, nombreux sont les professionnels qui s’accordent à dire que le BIM constitue un outil apportant un réel gain de temps… et d’argent.
Le BIM offre une plateforme commune à tous les acteurs de la construction. Il centralise l’ensemble des documents et informations nécessaires à l’édification d’un bâtiment.
• Ainsi tous les intervenants peuvent prendre immédiatement connaissance des éventuelles modifications apportées. Leurs conséquences sont alors appréhendées et donnent lieu à une réorganisation immédiate nécessaire à une conception optimisée.
• Une meilleure organisation entre les différents corps de métier permet d’optimiser le processus de construction.
Par ailleurs, le BIM est un outil qui donne une représentation fidèle du futur bâtiment. Sa construction « virtuelle » permet là encore une optimisation sur un plan organisationnel et une réduction des coûts de production :
• La simulation du process de construction permet de « tester » les solutions retenues : profondeur des fondations, taille des poutres… Il permet d’éviter les surcoûts injustifiés mais également d’optimiser le rapport qualité/prix.
• Les logiciels utilisés par la maquette simulent également les quantités nécessaires à chaque étape. Ils offrent une évaluation juste des matériaux et fournitures pour éviter toute perte.
L’utilisation des maquettes 3D dans le processus de construction rendrait possible une réelle baisse du coût global de construction. Au-delà du gain de temps et de ses répercussions budgétaires, promoteurs et constructeurs visent un objectif de qualité. L’appréhension de certaines difficultés et leur traitement rapide devraient avoir pour conséquence une réduction des réserves émises à la livraison.
Le BIM confirme également son intérêt par sa faculté à faciliter la gestion du bâtiment. Maintenance, travaux, évolution des normes, il concentre l’ensemble des informations qui seront utiles aux futurs intervenants.
Enfin, cette modélisation 3D pourrait être utilisée pour faciliter la mise en place des visites virtuelles des appartements par les futurs acquéreurs.

Adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale le 22 novembre dernier, le projet de loi de finances 2017 comporte différentes dispositions relatives à l’immobilier neuf. Parmi ces dernières figurent la prorogation du dispositif Pinel. Annoncée par le président de la République en avril dernier, cette mesure prévoit une prolongation d’un an du dispositif, soit jusqu’au 31/12/2017. Entré en vigueur en septembre 2014, ce dispositif permet de réduire le montant de son imposition sur le revenu par l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location. Cette réduction s’élève à 12, 18 ou 21 % du montant du bien acquis pour des engagements de location de respectivement 6, 9 ou 12 ans. Le montant maximal retenu pour le calcul de la réduction d’impôts est fixé à 300 000 €. Ce dispositif, qui constitue l’un des moteurs de l’immobilier neuf, a séduit bon nombre d’investisseurs qui se sont tournés vers la pierre, privilégiant un investissement alliant rentabilité et sécurité.

Le site www.utei.fr fait peau neuve

Lyon 3ème : Horizon Monplaisir

En vue de répondre aux attentes de nos clients qui souhaitent connaître nos projets futurs, nous vous informons des programmes qui sont ac­tuel­lement en cours d’étude.

• LYON 6 – Bellecombe

• VILLEURBANNE – Gratte Ciel

• TASSIN-LA-DEMI-LUNE – (Proche horloge)

• RILLIEUX-VILLAGE

• VILLEFRANCHE SUR SAONE – (Proche gare)

• SAINT-JULIEN-EN-GENEVOIS