OBJECTIFS IMMOBILIERS - N°44 - Décembre 2014

Marqué par l’entrée en vigueur du plan de relance de la construction, l’automne 2014 laisse envisager les prémices d’un regain d’activité : hausse du nombre de réservations, retour des investisseurs privés, prix stables, offre en légère baisse… Après un troisième trimestre marqué par une activité réduite, plusieurs indicateurs semblent s’améliorer ! Soutenue par l’entrée en vigueur de mesures incitatives, cette reprise confirme avant tout l’existence d’une demande et le retour de la confiance des acquéreurs.

Dans le contexte instable d’une société qui vit à l’heure de l’ultra-mobilité et du tout éphémère, la confiance en l’avenir devient plus que jamais une variable primordiale !

C’est particulièrement vrai en immobilier.

L’acquéreur occupant réalise un achat déterminant pour sa qualité de vie, souvent en souscrivant un emprunt bancaire qui l’engage dans la durée.

L’investisseur apprécie ses choix et son objectif de rentabilité également sur le long terme. Dans tous les cas, la confiance est une variable sans laquelle l’acquéreur ne prend pas d’engagement, y compris dans un contexte favorable à l’achat.

Si la résistance du marché de l’aire urbaine de Lyon traduit une confiance des acteurs qui l’animent, nous devons concentrer nos efforts afin que celle-ci perdure. Cela passe par une offre qualitative, proposant des emplacements rigoureusement sélectionnés avec un rapport qualité / prix adapté.

Cela dépend également du soin que nous portons à l’instauration et à l’entretien d’une relation commerciale saine et durable.

Annoncées au mois de juin (voir Objectifs n°43) et complétées le 29 août dernier par Manuel Valls et Sylvia Pinel, les mesures présentées dans le cadre du plan de relance de la construction semblent commencer à produire leurs effets.

C’est en tout cas les conclusions que nous autorisent les dernières publications du CECIM* (observatoire du marché de l’immobilier lyonnais). Elles rejoignent les prévisions de certains spécialistes comme le Crédit Foncier, qui envisage pour 2015 une reprise des transactions de 5 % dans l’ancien et de 9 % dans le neuf.

Pouvons-nous d’ores et déjà parler d’une réelle efficacité du plan de relance ? Les phénomènes observés marquent-ils les prémices d’une tendance durable ? Pour le savoir, Objectifs Immobiliers revient sur les principales grandes orientations du plan de relance, dans l’attente des décrets d’application non encore parus.

Révision du zonage géographique

L’hexagone est divisé en 5 zones géographiques : A, A bis, B1, B2 et C. De ce découpage dépendent l’éligibilité aux lois de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel ainsi que les modalités d’application du PTZ +. Jusqu’au 30 septembre 2014, le dispositif d’incitation fiscale n’était possible que dans les zones suivantes :

• zone A : Région parisienne hors Paris et communes limitrophes, genevois français et Côte d’Azur

• zone A bis : Paris et communes limitrophes

• zone B1 : grandes villes de province et leurs agglomérations

Les zones B2 et C n’étaient pas éligibles sauf, à titre dérogatoire, quelques agglomérations ainsi que quelques communes de zone B2, proches des zones A ou B1.

Un redécoupage des zones géographiques a été opéré cet été avant d’entrer en vigueur le 1^er octobre 2014. Ce nouveau découpage situe en zone A plusieurs villes précédemment classées en zone B1. C’est notamment le cas de Lyon et Villeurbanne.

Dans ce cadre également, plusieurs communes proches de grandes agglomérations mais précédemment classées en zone C sont reclassées en zone B1, ce qui les rend éligibles au dispositif de défiscalisation. Plusieurs communes sont concernées en région lyonnaise.

Par ailleurs, ces différentes modifications ont également une incidence sur le dispositif PTZ +.

Ces nouvelles dispositions visent à mieux prendre en compte les marchés dits « tendus » de grandes agglomérations qui accusent un manque d’offre face au niveau de la demande.

Accession à la propriété facilitée par une nouvelle formule du PTZ +

Depuis le 1^er octobre 2014, le PTZ + bénéficie de plusieurs évolutions.

En région lyonnaise, quelle que soit la commune concernée, les montants maximums prêtés sont en augmentation et les modalités de remboursement sont nettement plus favorables aux emprunteurs.

Les plafonds de ressources des candidats à l’accession sont également revus à la hausse dans toutes les communes dont le classement a été modifié ainsi que dans celles qui sont en B2 ou en C.

Relance de l’investissement locatif avec un nouveau dispositif d’incitation fiscale

Le dispositif Pinel instaure de nouvelles mesures attractives pour séduire les investisseurs.

Premièrement, il offre plus de souplesse en laissant la possibilité de choisir des engagements de location de 6, 9 ou 12 ans avec des avantages fiscaux qui permettent des réductions d’impôts de 12,18 ou 21 % du montant du bien acquis, dans la limite de 300 000 €. Ensuite, il autorise, sous certaines conditions, la location à un ascendant ou un descendant.

Enfin, davantage en rapport avec le marché, les modifications de zonage intervenues en parallèle offrent la possibilité de louer à des prix plus élevés, améliorant la rentabilité de l’investissement. Ceci est particulièrement vrai à Lyon et Villeurbanne.

Certaines communes, reclassées de C en B1, sont dorénavant éligibles à ce dispositif. Le niveau de loyer applicable est le plus souvent cohérent avec le marché local.

Lutte contre la pression foncière à l’aide d’une fiscalité plus souple qui réintroduit le principe d’exonération pour durée de détention

(Voir notre brève : fiscalité des terrains à bâtir)

Action contre l’augmentation des coûts de construction et facilitation de la mise en œuvre des opérations de logements neufs

Des mesures de simplification avaient été annoncées avant l’été et cette volonté de simplification a été confirmée à la rentrée par le gouvernement.

À titre d’exemple, la suppression de dispositions d’assouplissement des modalités d’application de la RT 2012, initialement prévue au 1^er janvier 2015, a été reportée au 1^er janvier 2018.

Ces nouvelles mesures font leur apparition dans un contexte plutôt favorable à l’achat où le marché semble être réceptif à ces incitations.

En effet, leur capacité à encourager l’accession, qu’il s’agisse d’un achat à titre de résidence principale ou d’investissement, est renforcée par des taux d’intérêt de l’ordre de 2,45 % sur 15 ans (voir notre article ci-dessous).

L’effet croisé des nouvelles mesures et d’un contexte favorable à l’achat pourrait être à l’origine d’une réponse rapide de la demande qui, comme le montrent les chiffres publiés par le CECIM*, se manifeste à nouveau et oriente favorablement le marché.

Après une légère tendance haussière constatée fin 2013, les taux d’intérêt connaissent une nouvelle baisse, qui s’avère être durable. Au mois de juillet dernier, les taux fixes se situaient autour de 2,80 % sur 15 ans, ils sont actuellement de l’ordre de 2,45 % à durée équivalente.

L’explication se trouve du côté des OAT⁽¹⁾ auxquelles les taux des prêts immobiliers sont corrélés. Celles-ci affichent une tendance à la baisse significative, passant de 1,97 % sur 10  ans en juillet dernier à 1,25 % aujourd’hui.

Ces taux planchers peuvent permettre à de nombreux acquéreurs de bénéficier d’offres de prêts très intéressantes.

Cette nouvelle baisse des taux d’intérêt constitue indéniablement un élément favorable à la bonne tenue du marché.

Il est légitime de s’interroger sur le maintien dans la durée de conditions aussi avantageuses.

⁽¹⁾ Obligations Assimilables du Trésor (emprunts d’État)

Compte tenu de son impact environnemental, la production de logements neufs est soumise au respect d’une réglementation qui fait évoluer les procédés constructifs. C’est notamment le cas pour les systèmes de chauffage pour lesquels les performances varient selon les systèmes utilisés.

Après l’ère du tout électrique, on constate un recours quasi systématique au chauffage au gaz. Tout aussi performant et jugé moins polluant, le chauffage électrique est pénalisé par les critères d’évaluation fixés par la Réglementation Thermique.

Les calculs réalisés pour évaluer l’atteinte des objectifs définis par la réglementation rendent quasiment incontournable l’utilisation du chauffage gaz, avec chaudière à condensation.

Quel en est le principe, quels en sont les avantages ?

Le principe de la chaudière à condensation est de tirer profit de la combustion du gaz. En plus de générer une chaleur « directe », la combustion produit de la vapeur qui va être utilisée pour chauffer l’eau de retour du circuit de chauffage. (Schéma)

Principe de fonctionnement :

1 : La combustion du gaz naturel produit de la chaleur qui chauffe l’eau du circuit de chauffage.

2 : Cette même combustion produit de la vapeur d’eau.

3 : Cette vapeur d’eau revient à l’état liquide au contact du circuit de retour de chauffage.

4 : Ce phénomène de condensation produit une chaleur qui chauffe l’eau dans le circuit de retour du chauffage.

5 : L’eau de retour du circuit de chauffage revient dans la chambre de combustion à une température déjà élevée. Elle nécessite donc moins d’énergie pour être portée à la température souhaitée avant de réalimenter les radiateurs.

La chaudière à condensation présente l’avantage de réutiliser une partie de l’énergie qu’elle produit. Elle offre des rendements PCI (Pouvoir Calorifique Inférieur) qui dépassent les 100 %. Ceci signifie que l’énergie issue de la condensation permet de réduire les niveaux de consommation à production d’énergie égale. Les économies d’énergie réalisées sont de l’ordre de 15 à 20 % par rapport à une chaudière standard récente.

La réduction de l’impact environnemental repose également sur le fait que l’utilisation d’une chaudière à condensation permet de réduire la quantité de gaz carbonique et d’azote rejetée dans l’air. Le système de chauffage par chaudière à condensation constitue donc une solution performante qui allie préservation des ressources naturelles, réduction de l’impact environnemental et diminution des dépenses de consommation tout en améliorant le confort de l’occupant.

Dans le cadre du plan de relance de la construction présenté le 29 août dernier par notre Premier Ministre Manuel Valls, la fiscalité appliquée à la vente de terrains à bâtir a été assouplie. En vigueur depuis le 1^er  septembre 2014, celle-ci vise à lutter contre la rétention foncière. Elle incite les propriétaires de terrains à les vendre pour réduire la pression foncière qui pénalise le marché de l’immobilier neuf par un foncier trop rare. Pour cela, le nouveau régime fiscal prévoit de remettre en place le principe d’exonération sur les plus-values pour durée de détention. Celle-ci sera totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu (le taux forfaitaire de 19 % est applicable) et de 30 ans pour les prélèvements sociaux (le taux de 15,5 % est applicable).

Parallèlement, pour les promesses de vente signées avant le 31 décembre 2015, un abattement supplémentaire de 30 % doit également être applicable, sous certaines conditions.

Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :

– 6 % par année de détention au-delà de la 5^ème année et jusqu’à la 21^ème

– 4 % pour la 22^ème année révolue de détention

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :

– 1,65 % par an au-delà de la 5^ème année et jusqu’à la 21^ème

– 1,60 % pour la 22^ème année de détention

– 9 % par an au-delà de la 22^ème

Fête des Lumières à Monplaisir

UTEI a apporté son soutien aux mairies des 8^ème et 3^ème arrondissements pour l’organisation de la fête des Lumières
à Monplaisir, en particulier au spectacle « Mù cinématique des fluides » de la Compagnie Transe Express.

Découverte d’une Peugeot des années 1920 sur le chantier des Luminances

UTEI a découvert, dans un bâtiment à démolir, une Peugeot Type 163 dont elIe a fait don au Musée de l’Aventure Peugeot à Sochaux qui devrait prochainement exposer le véhicule… Affaire à suivre !

L’Orion à Lyon 7^ème Gerland / Jean-Macé

Située rue Abraham Bloch, à proximité immédiate de la place Jean-Jaurès et de son métro, l’Orion occupe une position centrale au cœur du 7^ème arrondissement. À moins de 10 minutes de marche, la place Jean-Macé propose une ambiance conviviale avec ses commerces, ses kiosques et son célèbre marché. Elle met également à votre porte un pôle multimodal dont les solutions de transport variées vous permettront de vous déplacer dans toute l’agglomération (halte ferroviaire, métro ligne B, tramway T2, 8 lignes de bus et taxis). Côté Sud, le secteur de Gerland rayonne par le dynamisme de ses entreprises et notamment celles de son pôle de compétitivité Lyonbiopôle, mais également grâce à ses établissements d’enseignement renommés (université Lyon 1, École Normale Supérieure, Cité Scolaire Internationale de Lyon).

Ce quartier porteur d’avenir accueille l’Orion, la nouvelle réalisation signée UTEI. Bénéficiant d’une position légèrement en retrait de l’animation, les 26 appartements de la résidence jouissent d’une belle luminosité qui vient baigner des pièces de vie spacieuses et fonctionnelles qui s’ouvrent sur de généreux balcons ou terrasses.

Villa Augustine à Lyon 8^ème Monplaisir

À moins de 200 mètres de la place Ambroise Courtois, de l’ambiance conviviale qui anime ses terrasses de restaurants et son marché, tout proche du métro ligne D, Villa Augustine vous plonge au cœur du quartier réputé de Monplaisir. À quelques pas seulement de l’Institut Lumière, de ses jardins, de son musée et de sa villa, vous apprécierez de conjuguer au plaisir des traditions celui d’une offre commerçante riche et variée que vous trouverez sur la célèbre avenue des Frères Lumière. Menant à l’Est vers la place d’Arsonval, ses facultés de médecine et son pôle multimodal (métro ligne D, Tramway T2, 12 lignes de bus), cette avenue s’ouvre par ailleurs à l’Ouest sur l’université Jean Moulin Lyon III, qui s’ajoute aux nombreux établissements d’enseignement du quartier, comme l’école Pierre Termier, voisine de la résidence.

Située en retrait de l’animation de la place Ambroise Courtois au 7 de la rue Neuve de Monplaisir, Villa Augustine est une résidence de 19 appartements seulement, bénéficiant d’une situation très privilégiée. Préservée des tumultes du monde urbain, close de toutes parts et donnant sur un jardin arboré, elle jouit d’une ambiance paisible et sereine que rien ne semble pouvoir atteindre. Dans cet écrin unique, UTEI dévoile des appartements de standing qui révèlent une conception soignée et un haut niveau de prestations. Du studio au 5 pièces, tous proposent un cadre harmonieux qui saura répondre aux attentes les plus exigeantes en matière de confort et d’esthétique.

En vue de répondre aux attentes de nos clients qui souhaitent connaître nos projets futurs, nous vous informons des programmes qui sont ac­tuel­lement en cours d’étude.

• LYON 4 CROIX-ROUSSE
  RUE ARTAUD

• LYON 6
  RUR BELLECOMBE

• VILLEURBANNE
  (Tramway Reconnaissance)

• TASSIN-LA-DEMI-LUNE
  (proche horloge)

• BRIGNAIS