Dispositifs Pinel / Pinel+

Conçu initialement pour favoriser l’investissement dans l’immobilier neuf, plusieurs conditions doivent être remplies pour pouvoir bénéficier des avantages du dispositif Pinel.

• Le bien immobilier neuf mis en location doit respecter les plafonds de loyer imposés par le dispositif Pinel qui encadre également les conditions de ressources des locataires, variables selon la zone géographique.
• Il s’applique aux logements situés en zone A, A bis et B1. A noter : un nouveau découpage géographique est entré en vigueur le 1er octobre 2014, plaçant Lyon et Villeurbanne en zone A.
• La location est autorisée aux ascendants et aux descendants, à condition qu’ils ne soient pas membres du foyer fiscal de l’acquéreur.
• Le dispositif Pinel autorise deux acquisitions par an. Le montant de l’assiette ouvrant droit à défiscalisation est plafonné à 300 000 €. Si le prix de revient de l’acquisition au m² habitable excède 5 500 €, la déduction est calculée dans la limite de ce plafond.

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôts qui varie selon la durée d’engagement de location du bien immobilier.

Depuis le 1^er janvier 2023* (date butoir de signature de l’acte authentique chez le notaire), ce montant est de :

• 10,5 % pour une durée de location de 6 ans
• 15 % pour une durée de location de 9 ans
• 17,5 % pour une durée de location de 12 ans

A partir de 2024* (date butoir de signature de l’acte authentique chez le notaire), il sera de :

• 9 % pour une durée de location de 6 ans
• 12 % pour une durée de location de 9 ans
• 14 % pour une durée de location de 12 ans

Depuis 2023, des critères de qualité d’usage et de performance énergétique sont également pris en compte (dispositif « Pinel + »).

Les plafonds de loyer sont fixés par décret et révisés tous les ans. Ils peuvent être modulés par des arrêtés préfectoraux. Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré utile, charges non comprises, sont les suivants :

Pour Lyon et Villeurbanne, le montant du plafond de loyer est fixé à 12,47 €/m² utile.

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. On utilise pour cela un coefficient qui permet de calculer le plafond de loyer, en fonction de la surface du logement. Ce coefficient est calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface utile du logement). Le coefficient ne peut dépasser 1,2.

Plafonds de loyer pour un bien situé à Lyon ou Villeurbanne (zone A) :

Exemple pour un logement neuf de 89 m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer sera plafonné à 12,47€ x 0,913 x 89 = 1013 €.

Exemple pour un logement neuf de 27 m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer sera plafonné à 12,47€ x 1,2 x 27 = 404 €.

Plafonds de loyer pour un bien situé en zone B1 :

Exemple pour un logement neuf de 89 m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer sera plafonné à 10,93 x 0,913 x 89 = 888 €.

Exemple pour un logement neuf de 27 m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer sera plafonné à 10,93 x 1,2 x 27 = 354 €.

* La surface utile est égale à la surface habitable + 50% des annexes. La surface représentée par les 50% des annexes ne peut excéder 8m². Les garages ou parkings ne sont pas retenus dans les annexes.

Nos chargés de clientèle sont à-même de vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier. Prenons rendez-vous ici.

Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Investir dans l’immobilier comporte des risques.

L’équilibre économique de votre opération dépend :

1 – du marché locatif : vos revenus locatifs peuvent être inférieurs à ce que vous avez anticipé, si vous ne trouvez pas de locataire (ou pas de locataire au niveau de loyer escompté) ou si votre locataire est en impayé.

2 – des charges liées à la détention d’un bien immobilier en vue de sa location : vos charges peuvent être supérieures à ce que vous avez anticipé. Certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes, etc.) d’autres facultatives (ex. : garanties locatives, recours à un gestionnaire de biens).

3 – de la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales, et le cas échéant à l’IFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.

Cet fiscal du dispositif Pinel peut être remis en cause si vous ne respectez pas :

1. Les conditions d’éligibilité du bien acquis

• exigences en termes de performance énergétique (RT 2012, BBC Rénovation 2009 ou HPE Rénovation 2009).
• exigences en termes de localisation (communes éligibles)

2. Les conditions de votre engagement de location

Pendant la durée de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans), le logement doit :

• être loué nu (non meublé),
• de manière continue : la location doit intervenir dans les 12 mois d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’administration fiscale tolère une vacance locative, dans la limite de 12 mois,
• être destiné à la résidence principale du locataire,
• être loué à des personnes respectant des plafonds de ressources,
• être loué dans le respect de plafonds de loyers,
• être loué à un locataire n’appartenant pas au foyer fiscal du bailleur.

La réduction d’impôts peut également être remise en cause si vous occupez ou si vous vendez le bien pendant votre période d’engagement de location.
Enfin, la réduction d’impôts entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an/foyer fiscal).
A partir de 2023, des critères de qualité d’usage et de performance énergétique sont également pris en compte (dispositif « Pinel + »).
Pour obtenir des renseignements précis sur ce dispositif, adressez vous à votre vendeur, à votre service des impôts ou à l’ADIL de votre département.

Plus d’informations :

• sur le dispositif Pinel 
• sur les plafonds des loyers et les plafonds de ressources des locataires

Conditions principales :

• Le bien immobilier neuf mis en location doit respecter les plafonds de loyer imposés par le dispositif Pinel qui encadre également les conditions de ressources des locataires, variables selon la zone géographique.
• Il s’applique aux logements situés en zone A, A bis et B1 (Lyon et Villeurbanne appartenant à la zone A)
• La location est autorisée aux ascendants et aux descendants, à condition qu’ils ne soient pas membres du foyer fiscal de l’acquéreur.
• Le dispositif Pinel+ autorise deux acquisitions par an. Le montant de l’assiette ouvrant droit à défiscalisation est plafonné à 300 000 €. Si le prix de revient de l’acquisition au m² habitable excède 5 500 €, la déduction est calculée dans la limite de ce plafond.

En complément, le logement doit également répondre à des critères d’usages spécifiques :

• Le logement doit respecter une surface habitable minimale : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5
• Il doit bénéficier d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative respectant une surface minimale : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5
• Pour les appartements de 3 pièces et plus, le logement doit être bi-orienté.

S’agissant des critères environnementaux, l’exigence est progressivement renforcée sur 2023-2024:

• les logements neufs acquis en 2023 devront présenter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE2020 
• les logements neufs acquis en 2024 devront respecter le critère précédent et atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) 
• pour tenir compte des projets autorisés avant que la RE2020 n’entre en vigueur, une disposition spécifique est prévue pour les logements, acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022. Pour ces logements, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte 

Le dispositif Pinel + permet de bénéficier d’une réduction d’impôts qui varie selon la durée d’engagement de location. Depuis le 1^er janvier 2023 * ce montant est de :

• 12 % pour une durée de location de 6 ans
• 18 % pour une durée de location de 9 ans
• 21 % pour une durée de location de 12 ans

Les plafonds de loyer des logements bénéficiant du dispositif Pinel + sont identiques à ceux liés au dispositif Pinel « classique ». Ils sont fixés par décret et révisés tous les ans. Ils peuvent être modulés par des arrêtés préfectoraux. Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré utile, charges non comprises, sont les suivants :

Pour Lyon et Villeurbanne, le montant du plafond de loyer est fixé à 12,47 €/m² utile.

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. On utilise pour cela un coefficient qui permet de calculer le plafond de loyer, en fonction de la surface du logement. Ce coefficient est calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface utile du logement). Le coefficient ne peut dépasser 1,2.

Plafonds de loyer pour un bien situé à Lyon ou Villeurbanne (zone A) :

Exemple pour un logement neuf de 89 m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer sera plafonné à 12,47€ x 0,913 x 89 = 1013 €.

Exemple pour un logement neuf de 27 m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer sera plafonné à 12,47€ x 1,2 x 27 = 404 €.

Plafonds de loyer pour un bien situé en zone B1 :

Exemple pour un logement neuf de 89 m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer sera plafonné à 10,93 x 0,913 x 89 = 888 €.

Exemple pour un logement neuf de 27 m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer sera plafonné à 10,93 x 1,2 x 27 = 354 €.

* La surface utile est égale à la surface habitable + 50% des annexes. La surface représentée par les 50% des annexes ne peut excéder 8m². Les garages ou parkings ne sont pas retenus dans les annexes.

Nos chargés de clientèle sont à-même de vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier. Prenons rendez-vous.

* Plafonds de ressources applicables pour les baux conclus en 2023.

** personne(s) à charge.

Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Investir dans l’immobilier comporte des risques.

L’équilibre économique de votre opération dépend :

1 – du marché locatif : vos revenus locatifs peuvent être inférieurs à ce que vous avez anticipé, si vous ne trouvez pas de locataire (ou pas de locataire au niveau de loyer escompté) ou si votre locataire est en impayé.

2 – des charges liées à la détention d’un bien immobilier en vue de sa location : vos charges peuvent être supérieures à ce que vous avez anticipé. Certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes, etc.) d’autres facultatives (ex. : garanties locatives, recours à un gestionnaire de biens).

3 – de la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales, et le cas échéant à l’IFI. En cas de vente, la plus‐value éventuelle peut être imposable.

L’avantage fiscal du dispositif Pinel+ peut être remis en cause si vous ne respectez pas :

1. les conditions d’éligibilité du bien acquis

Respectant notamment des critères de qualité d’usage et de performance énergétique

2.  les conditions de votre engagement de location
   Pendant la durée de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans), le logement doit :
   • être loué nu (non meublé),
   • de manière continue : la location doit intervenir dans les 12 mois d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’administration fiscale tolère une vacance locative, dans la limite de 12 mois,
   • être destiné à la résidence principale du locataire,
   • être loué à des personnes respectant des plafonds de ressources,
   • être loué dans le respect de plafonds de loyers,
   • être loué à un locataire n’appartenant pas au foyer fiscal du bailleur.

La réduction d’impôts peut également être remise en cause si vous occupez ou si vous vendez le bien pendant votre période d’engagement de location.

Enfin, la réduction d’impôts entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an/foyer fiscal).

Pour obtenir des renseignements précis sur ce dispositif, adressez‐vous à votre vendeur, à votre service des impôts ou à l’ADIL de votre département.

Plus d’informations :

• sur le dispositif Pinel+ 
• sur les plafonds des loyers et les plafonds de ressources des locataires
• sur les critères de maintien de la réduction d’impôt