OBJECTIFS IMMOBILIERS - N°47 - Juillet 2016

Comme en témoigne le point sur le marché que nous faisons dans ce numéro d’Objectifs Immobiliers, tous les voyants semblent actuellement au vert pour l’immobilier résidentiel neuf.

Pour autant est-il urgent de ne rien faire, comme le suggérait notre Ministre Emmanuelle Cosse lors d’une de ses réponses devant l’Assemblée Nationale récemment ?

Rien n’est moins sûr, en témoignent plusieurs mesures intéressantes qui sont pour l’instant en attente et mériteraient d’être promulguées.

Par exemple, l’accroissement de 300 à 500 mètres de la bande de terrain pouvant, en limite des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), bénéficier d’un statut spécifique avec une TVA au taux
réduit de 5%, serait de nature à favoriser la primo accession et la mixité sociale.

C’est aussi maintenant, alors que le marché est redevenu dynamique, qu’il conviendrait d’aborder des problèmes structurels qui freinent durablement la construction et diminuent l’essor de ce secteur créateur d’emplois.

C’est à ce prix que nous saurons ancrer la reprise dans la durée.

C’est à ce prix également que nous pourrons sortir d’un marché tendu. En effet, l’insuffisance du renouvellement de l’offre conjuguée à la reprise des ventes créent une situation de tensions marquées dans des métropoles dynamiques telles que Lyon où l’offre disponible à la vente a chuté pour atteindre aujourd’hui l’équivalent de seulement 9 mois de commercialisation.

C’est à ce prix enfin, que nous pourrons viser de manière réaliste un niveau de production de logements construits chaque année qui permettra de répondre aux besoins générés par les évolutions démographiques, tout en maîtrisant les prix.

Les tout derniers chiffres publiés par l’observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) confirment la nette reprise du marché amorcée en 2015.

La bonne santé retrouvée

Les données présentées au plan national confirment la reprise initiée en 2015, année marquée par des ventes en hausse de l’ordre de 14% par rapport à 2014, essentiellement en raison du
succès du dispositif Pinel.

L’élément nouveau mis en évidence par les données du premier trimestre 2016 est la nette progression des ventes en résidence principale (en hausse de 20% par rapport à la même période de 2015) en grande partie imputable à la mise en place du nouveau PTZ, plus efficace, qui s’adresse à un public plus large.

Le niveau particulièrement bas atteint par les taux d’intérêt des prêts immobiliers a également contribué à ce redressement, ainsi qu’un contexte économique général en amélioration.

Ces éléments ont également participé à l’évolution favorable des ventes aux investisseurs qui progressent au plan national de près de 13% au premier trimestre 2016.

Les autres enseignements à retirer de ces données sont une augmentation du nombre de logements mis en vente, une stabilité des prix et surtout, une grande diversité des situations selon les régions observées.

Le cas spécifique de la région lyonnaise

Au-delà des chiffres bruts et globaux, il est intéressant d’affiner l’analyse au plan local. La région lyonnaise connaît en effet une situation particulière liée à son attractivité.

La reprise des ventes y avait été plus forte dès 2015, avec des réservations en progression de l’ordre de 25% par rapport à 2014, principalement du fait d’investisseurs séduits par le nouveau dispositif Pinel mais également grâce à la demande émanant des acquéreurs utilisateurs, le tout permettant au marché de se rapprocher de ses plus hauts niveaux enregistrés dans les années 2009 à 2011.

Sur les premiers mois de l’année 2016, les données enregistrées par le CECIM (Centre d’Études de la Conjoncture Immobilière) font état de ventes stables, confirmant le haut niveau d’activité enregistré l’an passé. Cette stabilité peut s’expliquer par une plus forte reprise dès 2015 en région lyonnaise mais également par une difficulté à renouveler l’offre qui limite naturellement le marché.

En effet, la forte demande observée depuis l’an dernier n’est pas suffisamment compensée par les nouvelles opérations mises en vente dont les chiffres ont baissé de près de 20% entre 2014 et 2015. Elles sont à nouveau en déclin en 2016. Cette tendance renforce les tensions sur un marché où l’offre commerciale ne représente plus que 9 mois de vente, contre 12 mois environ au plan national. Ces tensions sur l’offre sont annonciatrices de tensions sur les prix.

Des problèmes de fond à résoudre

Le manque de fluidité de l’offre est une donnée caractéristique des marchés immobiliers neufs dynamiques. La conjugaison de plusieurs phénomènes « bloque les rouages » et réduit la capacité des promoteurs à lancer de nouvelles opérations.

Le premier tient à la raréfaction des terrains constructibles.

Depuis les années 2000, il a été décidé de privilégier le développement des villes en optimisant l’utilisation de l’espace déjà urbanisé plutôt qu’en favorisant l’étalement urbain, au détriment des espaces naturels. Or, au fil des années, les espaces disponibles ont été utilisés, créant une rareté structurelle dans certains quartiers, sauf à imaginer de les repenser en profondeur, ce qui est parfois possible.

Dans d’autres secteurs, le foncier est potentiellement abondant mais pas forcément disponible. Pour en favoriser la libération, il faut définir un cadre fiscal stable afin que les propriétaires ne soient pas incités à attendre une future réforme pour vendre dans des conditions plus intéressantes. Il faut également revoir le principe de fiscalité dégressive qui place les propriétaires de terrains dans une logique de thésaurisation, persuadés que leurs terrains ne pourront que continuer à se valoriser au fil des ans.

Le second touche aux règles d’urbanisme.

Dans les secteurs où une évolution du tissu urbain est souhaitée, les règles d’urbanisme doivent être conçues et appliquées de manière à donner aux opérateurs immobiliers les leviers suffisants pour permettre cette évolution.

En d’autres termes, il faut que la surface constructible potentielle et ses modalités de développement permettent au promoteur d’acquérir les biens existants pour une valeur supérieure à leur valeur en l’état. Cela favorisera le déclenchement du processus de vente à bâtir et compensera les différents inconvénients qu’il présente pour le vendeur, en termes de risques et de délais.

Le troisième concerne les recours opposés au développement de nouveaux projets.

Les recours se sont encore accrus passant, en un an, de 25 000 à 33 000 procédures au plan national, dont beaucoup sont abusives et mériteraient d’être sanctionnées. Des dispositions ont été adoptées pour endiguer ce phénomène mais leur effet reste trop mesuré à ce jour. Des évolutions se dessinent et vont dans le bon sens comme une condamnation récente prononcée par un tribunal pour recours abusif, assortie d’une sanction financière. Un jugement rapide de ces dossiers par les juridictions compétentes serait le moyen le plus efficace pour résoudre ce problème, dans le respect des intérêts de chacun.

En bref, comme nous le soulignons dans notre édito, même si tout semble actuellement aller pour le mieux il subsiste des problèmes de fond auxquels il conviendrait d’apporter des solutions.

Depuis une légère hausse l’été dernier, les taux n’ont cessé de baisser, pour se stabiliser à 1.55% à fin juin, pour une durée d’emprunt de 15 ans. Les dossiers les plus sécurisés peuvent même bénéficier d’un taux fixe de 1.20% environ. Corrélés à l’évolution des taux des Obligations Assimilables du Trésor (emprunts d’État) qui restent très bas, les taux bénéficient d’une politique très accommodante de la Banque Centrale Européenne et font l’objet d’une concurrence interbancaire pour la conquête et la fidélisation de nouveaux clients.

La réglementation thermique 2012 (RT 2012) a permis d’améliorer sensiblement la performance énergétique des bâtiments neufs et le confort de leurs occupants, sur la base de trois indicateurs : la consommation d’énergie primaire (Cep), l’indice Bbio qui caractérise l’impact de la conception sur la performance énergétique du bâtiment et la température intérieure conventionnelle du bâtiment (TIC) liée au confort d’été.

À l’heure où la relève de la RT 2012 est à l’étude, une réglementation dite «environnementale», RE 2018, fait son apparition. Toutefois les discussions sont encore en cours pour finaliser les diverses modalités d’application de cette nouvelle mouture. Retour sur ses trois idées fortes :

1 – Traiter l’ensemble du cycle de vie des bâtiments :

La réglementation actuelle se base sur la phase d’exploitation du bâtiment, or on estime que la construction représente à elle seule près de 500 kg/m² de CO² émis, soit près de la moitié des émissions totales d’un bâtiment pendant toute sa durée de vie. Sa déconstruction aura également un impact. La réglementation proposerait d’intégrer désormais ces deux phases pour une approche plus juste des répercussions sur notre environnement.

2 – Viser la baisse de la consommation d’énergie :

C’est l’un des principes clés de la RT 2012 qui fixe un niveau de consommation d’énergie primaire à ne pas dépasser. C’est également le meilleur moyen de réduire l’impact environnemental d’un bâtiment. La réglementation devrait aller plus loin en proposant de différencier ces énergies en limitant davantage encore la consommation de celles dites non renouvelables.

3 – Agir sur les usages spécifiques :

Les consommations d’énergie et les émissions qui y sont liées correspondent à des usages de deux types :

– Les usages dits réglementés (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage…).

– Les usages spécifiques (cuisson, électroménager, audiovisuel, multimédia) qui représentent une part significative des consommations énergétiques. La RE 2018 proposerait dorénavant de les prendre en compte dans la limite réglementaire.

Enfin, la RE 2018 devrait mettre en avant le principe de pluralité des énergies pour préserver une adéquation entre les quantités nécessaires en période de pointe et les capacités de production.

La démarche globale de la RE 2018 vise une réelle amélioration de l’impact environnemental des bâtiments. Si ces objectifs sont légitimes, ils doivent néanmoins être évalués en fonction des efforts nécessaires pour les atteindre, notamment en termes de coût de construction et de coût de maintenance.

Depuis le 1^er mai 2016, les nouveaux barèmes des frais de notaire sont entrés en vigueur. Avant d’en évoquer les détails, faisons un bref rappel sur ce qui est communément et improprement appelé les « frais de notaire ». Ils sont constitués :

• Des émoluments, correspondant à la rémunération du notaire.

• Des droits de mutation, également appelés droits d’enregistrement, correspondant aux taxes que perçoit le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales. Ces droits représentent l’essentiel des frais d’acte notarié.

Dans la pratique, l’incidence de l’entrée en vigueur des nouveaux barèmes est marginale pour les acquéreurs, sauf pour les biens de faible valeur.

Par exemple, à l’occasion de l’acquisition d’un parking en surface d’une valeur de 4 000 €, l’économie serait approximativement de 500 €.

En revanche, pour un bien d’une valeur de 220 000 €, elle ne représentera qu’une centaine d’euros.

Salon de l’immobilier

Présente à chaque édition, UTEI participait en mars dernier au salon de l’immobilier de Lyon, désormais organisé une fois par an. À cette occasion, de nouvelles opérations étaient présentées en avant-première auprès d’un public attentif, venu prendre connaissance de l’offre disponible sur le marché lyonnais.

Fondation de la Fédération des Promoteurs Immobiliers

Le 8 juin dernier a été inaugurée la résidence Emmanuel Mounier, développée par Habitat & Humanisme sur le site des anciennes prisons de Lyon. Cette résidence sociale intergénérationnelle a bénéficié du soutien de la Fondation de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).

Cette fondation, placée sous l’égide de la Fondation de France, a été créée il y a quelques années par la FPI. Son objectif est de soutenir la réalisation de projets immobiliers répondant à des besoins d’hébergement de populations en difficulté.

Cette fondation est financée par des contributions versées par les adhérents de la FPI qui le souhaitent, ce que fait UTEI chaque année.

Sainte-Colombe : Le Panoramic

Sainte-Colombe offre une situation privilégiée. Très proche de Vienne et de son animation grâce au pont de St-Romain en-Gal ou à la passerelle piétonne franchissant le Rhône, elle vous accueille dans l’ambiance détendue d’un village authentique.

À 5 minutes de marche des commerces du centre bourg, le Panoramic occupe un emplacement de choix. Dans l’écrin naturel d’un parc arboré, la résidence s’élève sur 3 étages couronnés d’un attique face au Rhône et à la colline de Vienne.

Elle offre ainsi de belles ouvertures et du dégagement. Les appartements, du studio au 5 pièces, profitent du cadre inédit de cette adresse au fil de l’eau.

Lyon 3 – Montchat : Médaillon Montchat

Située 1 rue Saint-Isidore, à deux pas de la place de la Reconnaissance et de sa station de tramway T3 (Reconnaissance – Balzac), Médaillon Montchat bénéficie de la proximité du cours Richard-Vitton, d’établissements scolaires réputés et du parc Bazin.

Résidence composée de 16 appartements seulement, Médaillon Montchat offre le privilège de la quiétude en cœur de ville. Son architecture ouverte permet de bénéficier de belles vues dégagées.

Du 2 au 5 pièces, les appartements profitent tous d’une double voire d’une triple exposition. Les prestations ont fait l’objet d’une sélection rigoureuse pour améliorer le confort et la qualité de vie de chaque occupant.

Villette-d’Anthon : l’Hélios

Villette-d’Anthon vous invite dans l’ambiance d’un village familial et convivial, à l’orée de l’Isère, de l’Ain et du Rhône. À proximité immédiate des bassins d’emploi de l’Est lyonnais, de la plaine de l’Ain et du Nord Isère, la nature est à votre porte.

L’Hélios s’inscrit dans le prolongement de deux résidences réalisées par UTEI dans l’environnement qualitatif du quartier du Clos. Située dans la partie la plus proche du centre bourg, à deux pas d’un mail piétonnier accueillant, L’Hélios profite d’un grand dégagement et de belles expositions.

Ouverts sur des espaces extérieurs confortables (balcons, terrasses ou jardins privatifs), les appartements, du 2 au 4 pièces, bénéficient d’une belle luminosité.

En vue de répondre aux attentes de nos clients qui souhaitent connaître nos projets futurs, nous vous informons des programmes qui sont ac­tuel­lement en cours d’étude.

• LYON 3
  LACASSAGNE

• LYON 6
  RUE BELLECOMBE

• VILLEURBANNE
  GRATTE-CIEL

• TASSIN-LA-DEMI-LUNE
  (Proche horloge)

• RILLIEUX-VILLAGE

• FRANCHEVILLE-LE-HAUT

• SAINT-JULIEN-EN-GENEVOIS