OBJECTIFS IMMOBILIERS - N°50 - Novembre 2017

La nouvelle stratégie pour le logement présentée récemment par le gouvernement vise schématiquement à augmenter fortement l’offre et à permettre, par ce choc d’offre, une inflexion des prix de l’immobilier.
Les obstacles qui freinent la production de logements et concourent à créer des tensions sur les prix ont été identifiés, ainsi que la diversité des situations régionales.
Les règles fiscales actuelles applicables aux plus-values dégagées lors de la vente de terrains à bâtir favorisent la rétention foncière. La mise en place d’un abattement temporaire incitera les propriétaires à vendre leur bien rapidement et pourrait permettre de détendre le marché du foncier constructible.
L’annonce d’un meilleur encadrement des recours abusifs et des procédures plus rapides peuvent permettre un développement de l’offre de nouveaux logements. En effet, beaucoup de projets sont aujourd’hui bloqués par des recours qui sont souvent infondés.
Parmi les mesures proposées, on notera également le recentrage du dispositif Pinel sur les secteurs dits « tendus » qui encouragera la construction là où les besoins en logements sont les plus présents et évitera de créer une offre là où elle n’est pas nécessaire. Sa prolongation de quatre ans annoncée est également une disposition adaptée qui tient compte de la durée et de la visibilité nécessaires pour développer des programmes neufs. Les dispositifs de défiscalisation antérieurs ont permis le développement d’une offre locative nouvelle abondante, avec des loyers maîtrisés, il en sera de même pour cette prorogation.
Ces mesures nous semblent aller dans le bon sens car elles prennent en compte les fondamentaux du marché auxquels nous nous référons sans cesse : la loi de l’offre et de la demande et l’évolution démographique.
Si plusieurs leviers semblent activés pour que le choc d’offre produise ses effets, sa portée pourrait cependant être limitée. En effet, dans les secteurs urbanisés recherchés des métropoles les plus attractives, où la rareté des terrains est devenue structurelle, la demande restera forte et souvent supérieure à l’offre pouvant être mise sur le marché.

Philippe Warsmann
Président-Directeur Général

Le gouvernement vient de présenter une série de mesures pour le logement qui seront intégrées dans un projet de loi. Le terme de « stratégie » a été choisi par Jacques Mézard, Ministre de la Cohésion des Territoires, lors de la présentation de ce plan car il concerne, dans la durée, tous les segments du marché. Ce plan comporte une vingtaine de mesures dont nous ne présenterons ici qu’une partie en ciblant celles qui auront un impact direct pour les propriétaires occupants et les investisseurs.

Prolongation du prêt à taux 0%

Destiné aux primo-accédants, définis comme toute personne n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, ce prêt sans intérêts qui devait prendre fin au 31 décembre 2017 est prolongé de quatre ans. Il sera néanmoins recentré sur les zones dites « tendues » : A et B1 dont font partie la région lyonnaise et le Genevois français. Il sera diminué de moitié sur le reste du territoire.
Ce prêt constitue une importante aide à l’achat. Considéré comme un apport personnel, il facilite également l’obtention d’autres prêts.

Prolongation du dispositif Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel encourageant l’investissement locatif est également reconduit, tout en étant, lui aussi, recadré sur les zones tendues. Les réductions d’impôt significatives qu’il autorise seraient maintenues au même niveau et la location aux ascendants et descendants resterait possible. L’horizon fixé, là aussi, à quatre ans offre une bonne visibilité.

Importants abattements fiscaux pour les vendeurs de terrains

Un des objectifs centraux étant de créer un choc d’offre, la fiscalité relative aux plus-values sur la cession des terrains à bâtir serait modifiée. En effet, aujourd’hui cette fiscalité est dégressive au fil du temps et incite donc les propriétaires à conserver leurs terrains à bâtir pour réduire leur charge fiscale.
Un nouvel abattement est donc créé pour encourager la vente de terrains destinés à la construction, dans les zones tendues, en cas de promesse de vente conclue avant fin 2020. Cet abattement porte sur la plus-value réalisée qui n’est actuellement totalement exonérée qu’après vingt-deux ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux). Il atteindra 70 % pour les terrains destinés à la construction privée, 85 % pour les logements intermédiaires et 100 % pour les logements sociaux.
D’autres mesures destinées à faciliter les mises en construction sont annoncées : encadrement plus strict d’éventuels recours, sanction aggravée des recours abusifs et raccourcissement des procédures de permis de construire notamment grâce à leur dématérialisation.

Vers une stabilité des dispositions fiscales pour les propriétaires

Si la majorité des occupants de logements, propriétaires ou non, sont susceptibles d’observer une diminution et à terme une suppression de la taxe d’habitation, les propriétaires observeront une certaine stabilité du traitement fiscal de l’immobilier. En effet, la mise en place du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ne concerne pas les revenus fonciers. Ceux-ci subiront simplement l’augmentation de 1.7% des prélèvements sociaux qui concernera l’ensemble des revenus du capital.
Enfin, la suppression de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) ne concerne pas l’immobilier qui restera soumis à cet impôt, rebaptisé Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les règles de calcul restent identiques.

Simplification des normes

La promesse de ne pas créer de nouvelles normes pendant toute la durée du quinquennat est réitérée. En même temps, le gouvernement s’engage, en collaboration avec le Conseil Supérieur de la Construction à recenser les normes à simplifier et à harmoniser. L’objectif est ici de faire preuve de plus de réalisme en évitant l’empilement de normes qui se recoupent parfois au point d’être contre-productives.

Faciliter le logement des étudiants et des jeunes actifs

Le gouvernement s’est engagé à construire 60 000 logements étudiants et 20 000 logements pour les jeunes actifs pendant la durée du quinquennat selon des modalités qui n’ont pas encore été précisées. Une autre mesure devrait favoriser la mise en location. Il s’agit de l’élargissement du dispositif de caution VISALE.
Cette caution, accordée par l’État, couvrirait non seulement les impayés mais aussi, si nécessaire, la remise en état des logements sur une base allant jusqu’à 400 € par mètre carré. Elle serait désormais accessible à tous les jeunes de moins de 30 ans sans conditions de ressources et aux publics fragiles (jeunes en formation, étudiants…). Cette mesure forte est censée également faciliter le développement du nouveau bail mobilité de courte durée (1 à 10 mois) qui va être créé. De nombreuses autres mesures ont été annoncées qui visent à développer l’offre de logements :
• en facilitant la cession de terrains publics aux collectivités,
• en créant un système d’intéressement financier à la construction pour les collectivités,
• en contractualisant les projets de partenariat entre l’État et les collectivités.
Ces projets vont dans le bon sens mais sont complexes et méritent d’être précisés.

En se tenant, pour l’instant, aux mesures les plus simples et le plus directes que nous venons d’exposer on peut néanmoins considérer que ce nouveau plan apporte un signal favorable au marché et lève l’attentisme qui a, dans une certaine mesure, impacté les chiffres d’un marché immobilier résolument bien orienté.

Après plusieurs mois marqués par une tendance haussière, la courbe des taux d’intérêt des prêts immobiliers s’est inversée en juillet dernier, avant de se stabiliser. Le taux des emprunts d’État (OAT*) à 10 ans, auquel sont corrélés les taux des prêts immobiliers, a diminué pour passer sous la barre des 1 %. Les taux à 15 ans sont ainsi passés de 1,41 à 1,39 %, entre juin et août.
On observe depuis une stabilité. En effet, les conditions de refinancement auprès de la Banque Centrale Européenne sont encore très favorables et la concurrence interbancaire reste à l’ordre du jour, les banques essayant d’augmenter leur production de crédits d’ici la fin de l’année. Le contexte reste donc opportun pour les acquéreurs potentiels.

*Obligations Assimilables du Trésor

Le chauffage urbain est une solution assez méconnue car elle est peu répandue dans les programmes de logements. En effet, ce mode de chauffage n’est possible que lorsque l’on construit dans une rue desservie par un réseau dont le déploiement nécessite des investissements publics importants, ce qui en limite le développement. Notre future résidence Néopolis (cf rubrique Lancements) bénéficiant de cette solution, nous vous en présentons le principe de fonctionnement.
Le chauffage urbain consiste en une production centralisée de chaleur qui est ensuite acheminée à destination de bâtiments d’habitation ou tertiaires par le biais de canalisations enfouies sous le domaine public. Ce réseau est parfois doublé d’un réseau distribuant du froid, essentiellement pour les bâtiments tertiaires.
Le principe est le suivant :
• La chaleur est produite dans une chaufferie qui peut comporter une ou plusieurs chaudières, pouvant être alimentées par différentes sources d’énergie.
• La chaleur est conduite dans des canalisations par un fluide caloporteur (eau ou vapeur) jusqu’à des sous-stations desservant les immeubles.
• En aval des sous-stations, un réseau de canalisations dit « réseau secondaire » distribue la chaleur dans le bâtiment jusqu’aux équipements de chauffage individuels. Cette source d’énergie permet également d’assurer la production d’eau chaude sanitaire centralisée dans les immeubles desservis.
• La régulation est assurée individuellement par l’occupant à partir d’un thermostat d’ambiance programmable et de robinets à tête thermostatique sur les radiateurs.
• Un système de comptage individuel permet d’évaluer au plus juste les charges en fonction de la consommation de chacun.
Un réseau performant :
• L’efficacité énergétique d’un réseau urbain est jugée supérieure à celle d’une installation plus petite.
• Les chaufferies sont entretenues de façon régulière et font l’objet de nombreux contrôles, notamment en matière de rejets.
• Les coûts liés à l’installation, au contrôle ou à l’entretien du réseau urbain sont centralisés.
Une production de chaleur durable :
• La production de chaleur au sein de la chaufferie peut se faire à partir de plusieurs sources dont des énergies renouvelables. À titre d’exemple, sur le réseau de chaleur Centre Métropole, une valorisation de l’énergie issue du traitement des ordures ménagères de l’usine de Gerland et un recours au bois énergie permettront de réduire de 126 000 tonnes* par an les émissions de CO².
• La capacité des réseaux de chaleur à utiliser plusieurs énergies offre une réversibilité de choix en matière d’énergie sans conséquence sur les installations finales.
Le projet de loi de transition énergétique prévoit que les réseaux actuels augmentent leur production. Pour le réseau de Lyon Villeurbanne qui alimente à l’heure actuelle l’équivalent de 45 000 logements, la production devrait viser un objectif de 130 000 logements* à horizon 2041.

* Source : chauffageurbain.centremetropole.grandlyon.com 

Gigots bitume de l’Agora et de l’Odéon

Les entreprises qui contribuent à la construction de l’Agora (Villeurbanne) et de L’Odéon (Lyon 4ème) se sont chacune respectivement réunies à l’occasion d’un traditionnel gigot bitume afin de partager un moment de convivialité.

UTEI est désormais présente sur les réseaux sociaux

UTEI étend sa communication sur les réseaux sociaux avec une page Facebook et un compte Twitter. Actualité immobilière, vie des programmes, dernières informations législatives et réglementaires… Rendez-vous sur :
• facebook @UTEI.france
• twitter @UTEI_Promoteur

Une récente étude du Crédit Foncier*révèle que 70 % des Français privilégient l’immobilier comme placement permettant de se constituer une épargne, contre 15% pour l’assurance vie, 8% pour le livret d’épargne sécurisé et 7% pour les marchés financiers.
Si l’immobilier a comme principal inconvénient d’être un investissement peu liquide, nombreuses sont les raisons qui le placent en tête des placements préférés des Français :
• La pierre est un investissement de long terme, envisagé bien souvent comme un moyen de sécuriser l’avenir. Dans cette perspective, la constitution d’un patrimoine motive 51% des sondés et 45% d’entre eux investissent en vue de disposer d’un complément de revenu à la retraite. La constitution d’un patrimoine offre également des perspectives de plus-values.
• Le placement pierre bénéficie d’une image plus sécurisante, sa valeur reposant sur des tendances de fond plutôt que sur les cours d’un marché qui fluctue comme ce peut être le cas pour un portefeuille d’actions.
• Par ailleurs l’immobilier est un investissement bien souvent financé à l’aide d’un prêt bancaire couvert par une assurance, ce qui en fait un placement sécurisé. Dans l’hypothèse d’un accident de la vie, cette couverture protège les éventuels héritiers de la charge financière inhérente à la constitution dudit patrimoine.
• Enfin l’immobilier n’est pas seulement un placement. Il offre également une valeur d’usage dans la mesure où il répond à un besoin de se loger.
Cette préférence pour la pierre est actuellement soutenue par un dispositif fiscal incitatif. Si celui-ci offre un attrait supplémentaire, il ne doit toutefois pas faire perdre de vue que la qualité intrinsèque du bien acquis doit rester le principal critère d’appréciation, avant l’intérêt fiscal qu’il présente.

* Source : Étude du Crédit Foncier reposant sur une enquête réalisée auprès de plus de 2.700 clients du Crédit Foncier entre le 11 et le 31 juillet 2017.

NÉOPOLIS À VILLEURBANNE GRATTE-CIEL

Aux portes du nouveau quartier des Gratte-Ciel, à moins de 200 mètres du métro ligne A, Néopolis s’intègre dans un environnement résidentiel, à proximité des commerces et services du cours Émile Zola, du nouveau lycée Pierre Brossolette et du nouveau complexe sportif municipal. La présence d’un mail piétonnier connectera la résidence au futur centre commerçant.
Côté architecture, Néopolis perpétue l’esprit des Gratte-ciel avec des façades dont les différences de niveaux rappellent les cascades imaginées par Môrice Leroux, l’architecte des Gratte-Ciel. Du studio au 5 pièces, la plupart des appartements sont traversants. Bon nombre d’entre eux disposent même de pièces de vie traversantes et de deux espaces extérieurs. Ils profitent ainsi du dégagement côté jardin.
Inscrite dans la ville de demain, Néopolis place l’innovation au service du vivre ensemble en proposant des équipements novateurs (salle commune à destination des copropriétaires, terrasse et jardin partagés, service d’autopartage, potager collectif et espace dédié à la biodiversité en toiture).

TASSIN-LA-DEMI-LUNE : PROCHE HORLOGE

Aux portes de l’Ouest lyonnais, Tassin-la-Demi-Lune offre une qualité de vie appréciée. La commune s’appuie sur de récents aménagements urbains qui renforcent son rayonnement, à l’image de son nouveau centre bordé par la promenade des Tuileries, doté d’immeubles et de commerces neufs.
Face à cette promenade et à 200 mètres environ de la gare d’Écully-La-Demi-Lune, UTEI réalise Le Temps Libre. Aux heures de pointe, la proximité de la gare place le pôle multimodal de Gorge de Loup et la gare de Lyon Saint-Paul à respectivement 5 et 10 minutes, à raison d’une liaison toutes les 10 minutes environ.
En retrait de l’animation, le Temps Libre est composé de deux bâtiments et trois maisons de ville. La plupart des appartements sont traversants et profitent d’une exposition Est/Ouest. Du studio au 5 pièces, tous bénéficient de généreux espaces extérieurs et de belles prestations. Au rez-de-chaussée la résidence propose également quelques locaux commerciaux ou professionnels.

En vue de répondre aux attentes de nos clients qui souhaitent connaître nos projets futurs, nous vous informons des programmes qui sont actuellement en cours d’étude.

• LYON 7
• VILLEURBANNE RECONNAISSANCE
• L’ARBRESLE
• SAINT-JULIEN-EN-GENEVOIS