OBJECTIFS IMMOBILIERS - N°49 - Mai 2017

Après deux années 2015 et 2016 marquées par une activité soutenue dans le secteur immobilier, le premier trimestre 2017 a prolongé cette tendance. Il a été peu affecté par l’attentisme habituellement observé avant les échéances électorales nationales. Si la reprise est durable, c’est grâce à la bonne orientation de plusieurs fondamentaux : les besoins existent, les taux d’intérêt sont bas, le moral des ménages s’améliore et la confiance en la valeur pierre se maintient à un niveau élevé.
« Le secteur du logement qui nécessite par définition des investissements sur le long terme, a besoin de confiance et de stabilité », a déclaré Emmanuel Macron. Nous ne pouvons que partager ce point de vue et souhaiter une stabilisation des normes et le maintien des dispositifs existants qui ont prouvé leur efficacité.
Toutefois, l’une de ses propositions nous semble mériter d’être mieux évaluée, celle qui concerne l’ISF. Le nouveau Président envisage en effet de limiter l’assiette de cet impôt aux actifs qui « ne participent pas à l’essor économique » en y incluant l’immobilier.
Faut-il rappeler que chaque logement construit représente deux emplois pendant un an ? L’immobilier d’entreprise (locaux d’activité, commerces ou bureaux) ne constitue-t-il pas un outil de travail indispensable aux activités industrielles, commerciales ou tertiaires ?
Que dire de l’immobilier touristique qui est au cœur de l’essor économique de l’un de nos secteurs les plus dynamiques ?
De même les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif ne contribuent-ils pas à l’essor économique des bassins de vie et d’emploi, participant à la fluidité du marché du travail chère à Emmanuel Macron ?
À l’évidence, à de rares exceptions près, le parc immobilier participe à l’essor économique. Les pouvoirs publics ont d’ailleurs déployé récemment beaucoup d’efforts pour inciter les investisseurs institutionnels à s’intéresser à nouveau à l’immobilier résidentiel, secteur qu’ils avaient quasiment déserté depuis une vingtaine d’années.
En reconnaissant ce rôle et en donnant un statut aux bailleurs privés, on faciliterait la résorption du déficit chronique de logements dont souffre notre pays depuis de nombreuses années. Ce serait, à l’aube de ce nouveau quinquennat, un message de confiance très fort pour les futurs acquéreurs.

Le nouveau Président a été conduit pendant sa campagne à préciser les mesures qu’il envisage de proposer pour le secteur immobilier. L’impression qui se dégage de ses propositions traduit une volonté de s’inscrire dans une certaine continuité. Ainsi des mesures qui ont prouvé leur intérêt comme le Prêt à Taux Zéro seraient purement et simplement reconduites. L’évaluation d’autres mesures semble néanmoins programmée et plusieurs pistes d’évolution ont été suggérées. Elles peuvent dores et déjà être évoquées.

Exonération de la taxe d’habitation

Cette mesure consisterait à exonérer, sous conditions de ressources, la plupart des foyers fiscaux. Le plafond de revenu évoqué pour bénéficier de cet avantage, fixé à 20 000 € annuel par part fiscale (soit 60 000 € pour un couple avec deux enfants) reviendrait à exonérer de la taxe d’habitation 80 % des ménages français. La mesure serait mise en place de façon progressive entre 2018 et 2020 et des solutions de compensation seraient déployées pour équilibrer les recettes des collectivités locales.

Patrimoine immobilier : une fiscalité sans doute comparable à celle d’aujourd’hui

« La charge fiscale restera inchangée pour ceux qui ont investi leur fortune dans la propriété immobilière » a précisé le nouveau Président. Emmanuel Macron a prévu de maintenir l’Impôt Sur la Fortune tout en excluant de son assiette les investissements participant à l’essor économique, par exemple la détention d’actions.
Si l’on peut regretter que l’immobilier ne soit pas considéré comme participant à l’essor économique, on se félicite de savoir que les taux actuels ne seraient pas remis en cause. On peut aussi rappeler qu’un abattement de 30 % est possible sur la valorisation retenue pour la résidence principale. De même, des abattements sont possibles pour déterminer la valeur des biens donnés en location et les dettes correspondant aux emprunts contractés pour financer les acquisitions sont déductibles de l’actif taxable.
Les biens détenus en nue-propriété sont exonérés.
Parallèlement Emmanuel Macron a indiqué ne pas imaginer de modification de la fiscalité des plus-values immobilières (1) et souhaiter un allégement des droits de mutation à titre onéreux.

Lois de défiscalisation : statu quo mais évaluation nécessaire

Le nouveau Président a indiqué ne pas proposer, dans un premier temps, de modification des avantages offerts par la loi Pinel.
Il a laissé entendre souhaiter en évaluer l’efficacité en envisageant un encadrement plus strict, notamment en ne la rendant possible que sur les marchés réellement tendus.
Ces secteurs, où la demande locative est forte, comme c’est le cas en région lyonnaise, ne devraient donc pas être concernés par ces restrictions.

Encadrement des loyers : une approche concrète

Emmanuel Macron a affirmé son pragmatisme vis-à-vis de mesures « dont l’efficacité mérite d’être vérifiée ». Ainsi la suppression de l’encadrement des loyers dont la généralisation avait, un temps, été imaginée (elle n’est en place actuellement qu’à Paris et à Lille), a plusieurs fois été évoquée. Une telle décision serait un message positif adressé aux investisseurs.

Encourager la rénovation énergétique des logements

Pour l’encourager, un audit gratuit serait offert aux propriétaires occupants en situation de précarité énergétique. Le principe du Crédit d’Impôt sur la Transition Énergétique (C.I.T.E.) serait maintenu pour la résidence principale mais versé sous la forme d’une prime immédiate au lieu de faire l’objet d’un remboursement l’année suivante.

Accélérer la construction dans les zones dites « tendues »

Dans ces secteurs, le nouveau Président suggère de fluidifier le foncier et de faciliter la construction par des mesures concrètes :

• transfert de la gestion des permis de construire à l’intercommunalité, voire à la Métropole ou à l’État,
• assouplissement des règles de constructibilité,
• limitation des possibilités de recours.

Stabilisation des normes de construction

Emmanuel Macron a dit souhaiter mettre un coup d’arrêt à l’instabilité des normes dans le secteur du logement et s’est ainsi engagé à ne pas introduire de nouvelles normes pendant son quinquennat.

Faciliter l’accès au logement et la mobilité

Le nouveau Président s’est fixé pour objectif la construction de plus de 80 000 logements pour les étudiants et jeunes actifs. Il veut également expérimenter la mise en place d’un bail de mobilité. Conclu pour moins d’un an, il exigerait moins de garanties de la part du locataire tout en offrant plus de souplesse au propriétaire. Il deviendrait ainsi accessible aux intérimaires, salariés en période d’essai ou en CDD… Il serait, a priori, limité aux zones dites « tendues ». Emmanuel Macron souhaite par ailleurs accroître la mobilité dans le parc social par une meilleure prise en compte de l’évolution de la situation des locataires : revenus, activité professionnelle, arrivée ou départ d’enfants, vieillissement…

Voilà un rapide panorama des projets du nouveau Président pour l’immobilier. Il faut souligner qu’il ne s’agit là, pour l’instant, que de pistes de travail qui, sauf en cas de recours à des ordonnances, devront être examinées par une assemblée dont la composition ne sera connue qu’après les prochaines élections législatives. Elles pourraient aussi être amendées avant d’être adoptées.

Dans notre précédent numéro d’Objectifs Immobiliers, nous avions conclu notre brève consacrée aux taux d’intérêt des prêts immobiliers en évoquant une légère remontée des taux des emprunts d’État (OAT) au lendemain des élections américaines.
Les taux d’emprunts, corrélés à ces OAT, ont logiquement enregistré une légère hausse, passant de 1,15 % sur 15 ans en décembre dernier à 1,45 % à fin avril 2017.
Cette hausse est à relativiser car les taux restent à des niveaux très bas, inférieurs à ceux pratiqués à la même époque en 2016 (1,58 % en avril 2016). En dépit de la tendance haussière amorcée, les conditions de refinancement des banques auprès de la Banque Centrale Européenne restent très favorables et leurs objectifs commerciaux toujours élevés. Cela crée un contexte opportun pour des acquéreurs potentiels désireux de concrétiser leur projet d’achat en profitant d’une conjoncture favorable.

À l’occasion du projet de construction de l’immeuble « le Panoramic » à Ste Colombe (69), la Direction Régionale des Affaires Culturelles, consultée dans le cadre de l’instruction du permis de construire, a prescrit une campagne de fouilles archéologiques.
Sous le contrôle scientifique de la DRAC, Une équipe de six personnes de l’INRAP, dirigée par Daniel Frascone, a fouillé des vestiges d’habitat dans ce quartier périphérique de la Vienne antique.
Sur plus de 700 m², malgré les démolitions de l’époque moderne, murs à enduits peints, base de piliers, bassins, venelle, canalisations et vestiges hydrauliques mais également huit sépultures viennent compléter nos connaissances sur l’organisation et l’utilisation de ce secteur à l’époque gallo-romaine.
À l’issue de deux mois de travail de terrain, l’équipe d’archéologues rentre maintenant au laboratoire afin d’enregistrer la mémoire du sol, d’étudier l’ensemble des éléments mis au jour, notamment les mobiliers (céramique, objets du quotidien, verre, monnaies, etc.), de restituer la chronologie de ce site et de l’inscrire dans son contexte local grâce aux fouilles déjà réalisées à proximité.
La construction de ce nouvel immeuble d’habitat va donc se dérouler en parallèle avec l’étude d’un habitat 2000 ans plus ancien, étude qui sera compilée dans le rapport de fouille afin d’être portée à la connaissance des scientifiques.

L’Inrap

Avec plus de 2 000 collaborateurs et chercheurs, l’Inrap est la plus importante structure de recherche archéologique française et l’une des toutes premières en Europe. L’Institut national de recherche, réalise chaque année quelque 1 800 diagnostics archéologiques et 250 fouilles en partenariat avec les aménageurs privés et publics, en France métropolitaine et outre-mer. Ses missions s’étendent à l’exploitation scientifique des résultats et à la diffusion de la connaissance archéologique auprès du public.

La souscription d’un prêt immobilier nécessite de conclure un contrat d’assurance qui offre des garanties pour le prêteur et l’emprunteur, notamment en cas de défaillance de l’emprunteur en raison d’un accident de la vie. En 2014, la loi Hamon avait rendu possible la résiliation d’une assurance emprunteur au profit d’une autre, dans les 12 mois suivant la signature du prêt. Le 8 février dernier, à l’occasion de l’examen d’un projet de loi de ratification relatif au Code de la Consommation, le parlement élargissait cette possibilité de résiliation.
Depuis le 1er mars, il est désormais envisageable de changer d’assurance de prêt chaque année. L’emprunteur doit tout d’abord trouver un contrat d’assurance plus intéressant offrant un niveau de garanties au moins équivalent. Il doit ensuite informer l’établissement préteur de la résiliation du contrat d’assurance, en lui communicant le nouveau contrat, au moins deux mois avant la date d’échéance annuelle.
L’établissement prêteur dispose alors d’un délai de 10 jours pour accepter ou refuser la demande de résiliation. Dans l’hypothèse d’un refus, l’établissement préteur doit justifier sa décision.
Cette disposition a pour objectif de favoriser la concurrence entre les acteurs présents sur le marché de l’assurance emprunteurs.

Hommage à Jeanne Bardey

Patio Bellecombe à Lyon 6ème

Patio Bellecombe offre le privilège de la quiétude à moins de 5 minutes à pied des Brotteaux et moins de 10 minutes de la Part-Dieu. Située à l’angle des rues Bellecombe et Germain, cette nouvelle réalisation profite d’un environnement résidentiel familial et convivial. À deux pas, commerces, services et établissements scolaires facilitent le quotidien pour goûter à la qualité de vie prisée du 6ème arrondissement. Une offre complète de transports en commun rapidement accessibles ouvre les portes de toute l’agglomération : métro ligne B, tramway T1 et T4, ainsi que le bus C3 qui va prochainement profiter de voies en site propre sur le cours Lafayette réaménagé.
Patio Bellecombe est composé d’un bâtiment sur rue et de deux en cœur d’îlot. D’inspiration contemporaine, l’architecture de la résidence fait la part belle aux ouvertures. Pour la plupart des appartements, de généreux espaces extérieurs prolongent les pièces de vie et invitent à profiter de la quiétude du cœur d’îlot paysager. Patio Bellecombe offre une opportunité rare pour habiter ou investir dans le 6ème arrondissement.

L’Hélios à Villette-d’Anthon

Après le succès commercial de l’Artémis et du Cérès, UTEI vient terminer l’aménagement de l’ensemble « Les Résidences du Clos » avec la dernière tranche de L’Hélios.
À l’orée de l’Isère, de l’Ain et du Rhône, à proximité immédiate des bassins d’emploi de l’Est lyonnais, de la plaine de l’Ain et du Nord Isère, Villette-d’Anthon offre un cadre nature et l’ambiance conviviale d’un village. Dans le prolongement du Cérès et de l’Artémis, deux premières résidences réalisées dans l’environnement qualitatif du quartier du Clos, l’Hélios vient s’inscrire dans la partie la plus proche du centre bourg. Profitant de belles expositions et ouverts sur des espaces extérieurs confortables, tous les appartements font la part belle à la lumière.

En vue de répondre aux attentes de nos clients qui souhaitent connaître nos projets futurs, nous vous informons des programmes qui sont ac­tuellement en cours d’étude.

• VILLEURBANNE Gratte-Ciel
• TASSIN-LA-DEMI-LUNE (Proche horloge)
• LYON 7 Guillotière
• ANNEMASSE
• SAINT-JULIEN-EN-GENEVOIS