L’immobilier avec le dispositif Pinel

L’immobilier avec le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel

Entré en vigueur en septembre 2014 et applicable jusqu’au 31/12/2024, le dispositif Pinel vous permet de réduire le montant de votre imposition sur le revenu par l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location, sous réserve de respecter les conditions prévues par la loi.

*Ces dates correspondent aux dates butoirs de signature de l’acte authentique chez le notaire.

Conditions d’application

• Le dispositif Pinel est soumis au respect de plafonds de loyers et au respect de conditions de ressources des locataires, variables selon la zone géographique.
• Il s’applique aux logements situés en zone A, A bis et B1.
• Un nouveau découpage géographique est entré en vigueur le 4 octobre 2023, plaçant Francheville, Tassin-la-Demi-Lune, Ecully, Ste-Foy-lès-Lyon et Caluire-et-Cuire en zone A (comme le sont Lyon et Villeurbanne).
• La location est autorisée aux ascendants et aux descendants, à condition qu’ils ne soient pas membres du foyer fiscal de l’acquéreur.
• Le dispositif Pinel autorise deux acquisitions par an. Le montant de l’assiette ouvrant droit à défiscalisation est plafonné à 300 000 €. Si le prix de revient de l’acquisition au m² habitable excède 5 500 €, la déduction est calculée dans la limite de ce plafond.

Réduction d’impôts

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôts qui varie selon la durée d’engagement de location.

A partir de 2023* (date butoir de signature de l’acte authentique chez le notaire), ce montant est de :

• 10,5 % pour une durée de location de 6 ans
• 15 % pour une durée de location de 9 ans
• 17,5 % pour une durée de location de 12 ans

A partir de 2024* (date butoir de signature de l’acte authentique chez le notaire), il sera de :

• 9 % pour une durée de location de 6 ans
• 12 % pour une durée de location de 9 ans
• 14 % pour une durée de location de 12 ans

A partir de 2023, des critères de qualité d’usage et de performance énergétique sont également pris en compte (dispositif « Pinel + »).

Pour bénéficier du taux plein dans le cadre du Pinel +, le bien devra :

• soit être situé dans un quartier prioritaire de la ville (QPV)
• soit satisfaire à des critères d’usage (double orientation, surface minimale par typologie et surface minimale des espaces extérieurs privatifs) mais aussi de performance énergétique et environnementale (seuils 2025 de la RE 2020 pour les actes authentiques signés en 2023). A partir de 2024, le bien devra également présenter un DPE de niveau A.

Plafonds de loyer

Les plafonds de loyer sont fixés par décret et révisés tous les ans. Ils peuvent être modulés par des arrêtés préfectoraux. Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré utile, charges non comprises, sont les suivants :

Pour Lyon et Villeurbanne, le montant du plafond de loyer est fixé à 12,47 €/m² utile.

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. On utilise pour cela un coefficient qui permet de calculer le plafond de loyer, en fonction de la surface du logement. Ce coefficient est calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface utile du logement). Le coefficient ne peut dépasser 1,2.

Plafonds de loyer pour un bien situé à Lyon ou Villeurbanne (zone A) :

Exemple pour un logement neuf de 89 m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer sera plafonné à 12,47€ x 0,913 x 89 = 1013 €.

Exemple pour un logement neuf de 27 m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer sera plafonné à 12,47€ x 1,2 x 27 = 404 €.

Plafonds de loyer pour un bien situé en zone B1 :

Exemple pour un logement neuf de 89 m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer sera plafonné à 10,93 x 0,913 x 89 = 888 €.

Exemple pour un logement neuf de 27 m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer sera plafonné à 10,93 x 1,2 x 27 = 354 €.

* La surface utile est égale à la surface habitable + 50% des annexes. La surface représentée par les 50% des annexes ne peut excéder 8m². Les garages ou parkings ne sont pas retenus dans les annexes.

Nos chargés de clientèle sont à-même de vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier. Prenons rendez-vous ici.

Plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus ou renouvelés en 2023

* Plafonds de ressources applicables pour les baux conclus en 2023.

** personne(s) à charge.

Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Investir dans l’immobilier comporte des risques.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ?

L’équilibre économique de votre opération dépend :

1 – du marché locatif : vos revenus locatifs peuvent être inférieurs à ce que vous avez anticipé, si vous ne trouvez pas de locataire (ou pas de locataire au niveau de loyer escompté) ou si votre locataire est en impayé.

2 – des charges liées à la détention d’un bien immobilier en vue de sa location : vos charges peuvent être supérieures à ce que vous avez anticipé. Certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes, etc.) d’autres facultatives (ex. : garanties locatives, recours à un gestionnaire de biens).

3 – de la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales, et le cas échéant à l’IFI. En cas de vente, la plus‐value éventuelle peut être imposable.

Vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel ?

Cet avantage fiscal peut être remis en cause si vous ne respectez pas :

1. les conditions d’éligibilité du bien acquis
   • exigences en termes de performance énergétique (RT 2012, BBC Rénovation 2009 ou HPE Rénovation 2009).
   • exigences en termes de localisation (communes éligibles)
2.  les conditions de votre engagement de location
   Pendant la durée de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans), le logement doit :
   • être loué nu (non meublé),
   • de manière continue : la location doit intervenir dans les 12 mois d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’administration fiscale tolère une vacance locative, dans la limite de 12 mois,
   • être destiné à la résidence principale du locataire,
   • être loué à des personnes respectant des plafonds de ressources,
   • être loué dans le respect de plafonds de loyers,
   • être loué à un locataire n’appartenant pas au foyer fiscal du bailleur.

La réduction d’impôts peut également être remise en cause si vous occupez ou si vous vendez le bien pendant votre période d’engagement de location.

Enfin, la réduction d’impôts entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an/foyer fiscal).

A partir de 2023, des critères de qualité d’usage et de performance énergétique sont également pris en compte (dispositif « Pinel + »).

Pour obtenir des renseignements précis sur ce dispositif, adressez‐vous à votre vendeur, à votre service des impôts ou à l’ADIL de votre département.

Plus d’informations :

• sur le dispositif Pinel 
• sur le dispositif Pinel + 
• sur les plafonds des loyers et les plafonds de ressources des locataires
• sur le découpage géographique des zones A,B et C

Mise à jour : octobre 2023