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Loi pinel

Le dispositif Pinel

Entré en vigueur en septembre 2014, le dispositif Pinel vous permet de réduire le montant de votre imposition sur le revenu par l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location, sous réserve de respecter les conditions prévues par la loi.

  • Dans les zones A, Abis et B1, le dispositif Pinel s’applique jusqu’au 31/12/2021*.
  • Dans les zones B2 et C ayant fait l’objet d’un agrément, sous réserve d’un dépôt de permis de construire avant le 31/12/2017, le dispositif s’applique jusqu’au 31/12 2018*.

Ces dates correspondent aux dates butoirs de signature de l’acte authentique chez le notaire.

Conditions d’application

  • Le dispositif Pinel est soumis au respect de plafonds de loyers et au respect de conditions de ressources des locataires, variables selon la zone géographique.
  • Il s’applique aux logements situés en zone A, A bis, B1, ainsi que pour certaines communes des zones B2 et C ayant fait l’objet d’un agrément. Les opérations situées en zone B2 ou C sont éligibles sous réserve d’un dépôt de permis de construire avant le 31/12/2017.
  • Un nouveau découpage géographique est entré en vigueur le 1er octobre 2014, plaçant Lyon et Villeurbanne en zone A.
  • La location est autorisée aux ascendants et aux descendants, à condition qu’ils ne soient pas membres du foyer fiscal de l’acquéreur.
  • Le dispositif Pinel autorise deux acquisitions par an. Le montant de l’assiette ouvrant droit à défiscalisation est plafonné à 300 000 €. Si le prix de vente au m² habitable excède 5 500 €, la déduction est calculée dans la limite de ce plafond.

Réduction d’impôts

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôts qui varie selon la durée d’engagement de location.

Ce montant est de :

  • 12 % du coût d’acquisition pour une durée de location de 6 ans
  • 18 % du coût d’acquisition pour une durée de location de 9 ans
  • 21 % du coût d’acquisition pour une durée de location de 12 ans

Plafonds de loyer

Les plafonds de loyer sont fixés par décret et révisés tous les ans. Ils peuvent être modulés par des arrêtés préfectoraux. Ainsi, pour les baux conclus en 2018, les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré utile, charges non comprises, sont les suivants :

Zone A bisZone AZone B1Zone B2
 Plafonds de loyer au m² utile *
 16,83 € 12,50 €10,07  €8,75 €

Pour Lyon et Villeurbanne, un arrêté préfectoral a fixé le montant du plafond de loyer à 11,91 €/m² utile.

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. On utilise pour cela un coefficient qui permet de calculer le plafond de loyer, en fonction de la surface du logement. Ce coefficient est calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface utile du logement). Le coefficient ne peut dépasser 1,2.

Plafonds de loyer pour un bien situé à Lyon ou Villeurbanne (zone A) :

Exemple pour un logement neuf de 89m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer sera plafonné à 11,91 x 0,913 x 89 = 967 €.

Exemple pour un logement neuf de 27m² utiles situé à Lyon ou Villeurbanne : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer sera plafonné à 11,91 x 1,2 x 27 = 385 €.

Plafonds de loyer pour un bien situé en zone B1 :

Exemple pour un logement neuf de 89m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 89 = 0,913. Le loyer sera plafonné à 10,07 x 0,913 x 89 = 818 €.

Exemple pour un logement neuf de 27m² utiles situé en zone B1 : Le coefficient sera le suivant : 0,7 + 19 / 27 = 1,403 plafonné à 1,2. Le loyer sera plafonné à 10,07 x 1,2 x 27 = 326 €.

* La surface utile est égale à la surface habitable + 50% des annexes. La surface représentée par les 50% des annexes ne peut excéder 8m². Les garages ou parkings ne sont pas retenus dans les annexes.

Plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus en 2018

Composition du foyerPlafonds de ressources (2017 *)
Zone A bisZone AZone B1Zone B2
Pers. seule36 993 €36 993 €30 151 €27 136 €
Couple55 287 €55 287 €40 265 €36 238 €
Pers. seule ou couple +1**72 476 €66 460 €48 422 €43 580 €
Pers. seule ou couple +2**86 531 €79 606 €58 456 €52 611 €
Pers. seule ou couple +3**102 955 €94 240 €68 766 €61 890 €
Pers. seule ou couple +4**115 851 €106 049 €77 499 €69 749 €
Majoration/pers. à charge à partir de la 5e pers.+ 12 908 €+ 11 816 €+ 8 646 €+ 7 780 €

* Plafonds de ressources applicables pour les baux conclus en 2018.

** personne(s) à charge.

Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Investir dans l’immobilier comporte des risques.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ?

L’équilibre économique de votre opération dépend :

1 – du marché locatif : vos revenus locatifs peuvent être inférieurs à ce que vous avez anticipé, si vous ne trouvez pas de locataire (ou pas de locataire au niveau de loyer escompté) ou si votre locataire est en impayé.

2 – des charges liées à la détention d’un bien immobilier en vue de sa location : vos charges peuvent être supérieures à ce que vous avez anticipé. Certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes, etc.) d’autres facultatives (ex. : garanties locatives, recours à un gestionnaire de biens).

3 – de la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales, et le cas échéant à l’IFI. En cas de vente, la plus‐value éventuelle peut être imposable.

Vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel ?

Cet avantage fiscal peut être remis en cause si vous ne respectez pas :

  1. les conditions d’éligibilité du bien acquis
    • exigences en termes de performance énergétique (RT 2012, BBC Rénovation 2009 ou HPE Rénovation 2009).
    • exigences en termes de localisation (communes éligibles)
  2.  les conditions de votre engagement de location
    Pendant la durée de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans), le logement doit :

    • être loué nu (non meublé),
    • de manière continue : la location doit intervenir dans les 12 mois d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’administration fiscale tolère une vacance locative, dans la limite de 12 mois,
    • être destiné à la résidence principale du locataire,
    • être loué à des personnes respectant des plafonds de ressources,
    • être loué dans le respect de plafonds de loyers,
    • être loué à un locataire n’appartenant pas au foyer fiscal du bailleur.

La réduction d’impôts peut également être remise en cause si vous occupez ou si vous vendez le bien pendant votre période d’engagement de location.

Enfin, la réduction d’impôts entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an/foyer fiscal).

Pour obtenir des renseignements précis sur ce dispositif, adressez‐vous à votre vendeur, à votre service des impôts ou à l’ADIL de votre département.

Plus d’informations et calculs en direct sur :

www.anil.org/…

Mise à jour : janvier 2018

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